神马文学网需求不旺，房地产不“火”
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需求不旺，房地产不“火”
本报驻墨西哥记者 邹志鹏《 人民日报 》（ 2010年05月25日 23 版）“墨西哥，房地产一点都不‘火’。”墨西哥国立大学经济系教授杜赛尔这样认为，“与美国、西班牙等国火爆的房地产行业截然相反，墨西哥的住房市场显得十分平静，甚至出现了萎缩。”该校研究中心出版的2003—2009年墨西哥经济数据统计报表显示，近些年来，墨西哥的房地产行业基本是在走下坡路，2004年这一产业还增长了5.3%，接着逐年下滑，到了2008年其增长已是负值，去年萎缩了近40%。
房地产业、银行业热情有限
两硬伤——
回报率低、风险性大
墨西哥房地产何以“火”不起来？杜赛尔拿出了另一份商业银行信贷统计报表，“看，1995年至今的15年间，墨各大商业银行贷款中，房地产贷款所占比重很小，其数量和金额几乎都是一路下挫，到2009年流向房地产的商业信贷相比15年前萎缩了60%。其根本原因在于，无论是商业银行还是建筑开发商都缺乏对房地产开发的投资意愿和动力。这是拉美经济当中一个非常有趣的现象，在拉美具有典型意义。”
他解释说，首先，墨西哥的房地产与其他行业相比其回报率并不高，开发商投资热情有限，大多选择建设面向社会上层的高价豪宅，所占比例也不高，最近有组织犯罪还严重干扰了住房建设市场。其次是商业银行惜贷造成市场萎缩，墨西哥商业银行的风险意识很高，一般倾向于购买政府债券、投资公共部门，加之住房信贷违约率的上升，投向房地产建设和买卖的信贷逐年萎缩。值得一提的是，墨西哥的商业银行只需依靠发行年率高达40%的信用卡，辅以其他业务收取的高额手续费就足以获取高额利润，对冒险投资房产失去兴趣。此外，墨西哥民众储蓄率较低，年轻人基本不会考虑先买房后结婚，住房消费内需不足。
据统计，墨西哥三大住房基金机构——“全国劳动者住房基金”、“国家公务员社会保险住房基金”和“全国人民住房基金”近年来住房信贷额持续下滑，其中占据住房信贷市场41%的“全国劳动者住房基金”2009年放贷额，同比下降9.5%，在北部地区降幅高达21.6%。与此同时，墨大型建筑商康达克集团的住房销量不断下降，在有些城市降幅高达50%。“全国劳动者住房基金”不久前特别启动“住房复苏计划”，以刺激房地产发展。
政府调控保证稳定
两手抓——
保障住房、高档住宅
“墨西哥，房地产一点都不‘火’！我们年轻人可不买房……”在墨西哥国立自治大学图书馆门口，即将毕业的奥斯卡面对记者的提问，瞪大了眼睛直摇头。在他一旁的女友克劳迪娅腼腆地笑了一下说：“马上要毕业了，我们首先是考虑找到一份好工作，然后可以租房结婚，差不多工作10年后，有了一定经济基础，我们才会考虑买房。”在墨西哥，年轻人很少刚工作就买房，他们大都和父母一起住。
针对这一现象，墨国大社会政策理论研究中心主任路易斯·戈麦斯分析说，上世纪七八十年代墨西哥经历的经济高速增长和大规模城市化进程到1995年金融危机爆发后就基本停滞了，涌入城市的人口基本被移民美国的人数所抵消，城市扩张和由此带来的住房需求急剧增大的压力大为缓解。几十年来，历届政府在保障中低收入家庭“居者有其屋”问题上进行了探索与努力，75%的墨民众已基本拥有私人住房或租赁房屋。由于土地私有，当家庭成员增多时，一般都选择扩建或改造原有房屋，例如把房子建得更高、更密，通过内部消化自行化解住房问题。因此年轻人不买房，墨住房消费需求不升反降。
“历史上，墨西哥的房地产就没‘火’过。墨《住房法》在法律上明确了各级政府有责任帮助低收入家庭购买住房，保障民众的基本住房需求。在这一法律框架下，历届政府在解决民众住房问题上启动了一系列‘住房计划’，墨房价由此基本保持稳定，未发生过大幅波动现象。”
戈麦斯还特别强调，不同地段房价千差万别，如面向低收入阶层的经适房一般是每套60万比索（约合4.6万美元），但繁华地段一套120平方米住房甚至能卖到450万美元，这说明高档住宅开发仍是一个资本回报率很高的产业。实际上，房地产是一项关联度很高、产业链很长的产业，创造了460万个就业岗位，占墨就业市场的8%。因此有必要加以扶持和引导，使之成为拉动内需的又一经济增长点。