学者王建：中央楼市政策或被地方调整变形

北京市政府有关楼市调控的所谓“京十一条”公布以后，目前国内地方版的楼市调控政策有陆续出台之势，但有舆论认为，由于地方与中央在相关利益诉求上不尽一致，虽然中央严令有加，而地方则表面顺从呼应却可能阳奉阴违或留有政策后门，恐使中央调控初衷难以有效实现。也有人担心中央与地方会有政策博弈，最终或共走平衡木。但两周前曾断言“惟二次房改才可制止房价疯涨”的中国宏观经济学会副会长兼秘书长王建，最近再次接受本报记者采访时，阐述了他的不同看法。

中央强压之下

地方或对政策调整变形

《华夏时报》：您认为在楼市政策上有无可能显现中央与地方相互博弈的局面？

王建：这是一种假设呢，还是已经可以看到实际的例证？实际上，我们已经看到，目前中央和住建部以及北京市出台的相关政策都很严厉。而北京市的政策，尤其对购房人实行了最严格的界定。这表明各地是在落实中央政策。我原来曾担心地方政府会为了自己土地财政的利益，不愿收紧当地房地产市场。因为打压房价的结果，是地价将拍不上去，这将导致土地财政断流，对地方机动财力将是个很大损失。如果地方政府真的因此而对中央政策阳奉阴违，明里一套暗里一套，这的确可称之为博弈。

但目前地方政府受到来自两方面的巨大压力：一方面是中央政府严令一定要把房价打压下去；另一方面是老百姓对房价不断高涨的现状很不满意。所以，各地方政府特别是那些房价涨得最厉害的地方，像北京、上海、深圳、广州等，当地政府都出台了很多严厉的措施，反映了这些地方政府所考虑的，是如何能够贯彻中央指示方针，坚决把房价压下去，也反映了中央和地方两股力量在往同一个方向努力，而不是对冲，不是博弈。

《华夏时报》：但在打压房价的政策上，地方与中央有十分一致的利益所在吗？

王建：目前中央施压地方之后，地方政府以相关举动顺应了中央的意图，但这对地方政府来说是有损失的。地方政府本不愿意这么做，过去也一直不愿意这么做，皆为利益驱动所致。比如，中央号召建设廉租房多年，但这几年为什么各地却都并未见真正落实？为什么大家都不愿意拿出土地建设廉租房？还不都是因为有地方利益在捣鬼？本次中央空前严厉的楼市新政，因为搞了问责制，因为和地方官的官帽紧密关联了，所以迫于中央的强大压力，地方官怎能不顾及自身更大的利益而积极响应中央方针？怎能不和中央保持一致打压房价？

《华夏时报》：上述前提下出台的表面上很严厉的地方打压房价政策，是否让人们有理由怀疑其不会存在后门或漏洞，政策执行不会被打折扣？

王建：这是一个问题。中央楼市新政这么大的力度能够维持多久？有可能在中央政府巨大政策压力下，地方政府不得不跟着走一走，做一做，否则就将受到制裁。但过一阵子如果压力不再像现在这样大，地方政府还会再积极去做吗？因为不符合地方利益，所以地方政府肯定存在阳奉阴违的心态，也因此做与不做，多做与少做，都和压力大小密切相关。强压之下，无奈之时，甚至有可能对中央政策进行调整变形。

政策终需反思

单纯打压房价难以解决问题

《华夏时报》：您是说楼市调控政策无论中央地方都不可能持久？

王建：现在有两方面的问题。

一方面，正如我上次对你所说，政策并非持久与否的问题，而是其不可能从根本上解决矛盾，也就是政策难以从根本上压制房价，因为房子的刚性需求很大。

我们看到的现实是，已经采取的很多有力的措施，已有可能暂时把房价压下去。有分析认为房价可能被压制下降到30%的程度。通过贷款紧缩、户口限制，种种投机性需求的确被压制。即便如此，北京三环以内房价仍是2万多一平米。这是普通老百姓能买得起的价格吗？房价已被架到一个高不成低不就的地步。因为大家都看到了土地的长期稀缺、房价的长期上涨趋势，房价泡沫虽被打掉，房价却并不可能被长久地压制下去。而且，即使房价暂时被压制，但究竟压制到多少，才是普通老百姓可以接受的？与此同时，被压制了房价的楼市，等于是被窒息了。目前真实需求上不来，投机需求被打下去，房价已然停滞，这当然也不是房地产商所愿意看到的局面。于是供给上不来，并可能造成供给停顿，而对于未来的需求而言，这一点供给是否根本难以满足？

可见矛盾并没有消除，打压房价却成了惟一目标，并把真实需求也耽误了。如果这样做依然不能解决让所有老百姓都有住房的问题，到时候可能就需要对政策进行反思和调整。

另一方面，与此同时，内地经济有可能再次出现下滑，这是非常现实的问题。很有可能明年内地经济增长势头就开始低落，那样到2012年或2013年处于低谷，可能非常严重的经济危机就要到来。到那时，中央政府为了保增长，楼市政策可能又要再次大放开。

上述两个方面的问题，最终可能迫使现有政策在未来转向：第一，政策收紧无效，第二，政策仍须放开。

《华夏时报》：我们应该怎样看楼市资金流向变化所可能带来的影响？

王建：我认为现在好像影响还不是特别大。因为按照国际通行的统计规则，CPI里包括房租变化指数，而并不包括房价变化指数，内地现行的CPI统计方法，是一种与国际接轨的方法。拿北京地区来说，比如最近看到有报道说，房屋购买总数当中，有23%是投机性需求。所谓投机性购买的房屋，其实多数并非闲置在那里，而是通过出租保值。

今年来我们观察到的一个实际情况是，房价暴涨的同时，房租并没有跟随大涨上来，这说明租房市场可能是个供求平衡甚至供过于求的市场，也就是租售比的变化并不影响租金的变化，租金是相对稳定的。而房租稳定对CPI的影响是不变的。所以从这个逻辑上来推论，以为房价下跌了房租也跟着下跌，CPI也将随之变化，这种判断是不能成立的，并没有这种前景。

《华夏时报》：楼市流出的资金是否会去炒作一些稀缺资源类产品，比如最近一些中药材原料价格突然大涨？

王建：现在的内地市场已经有相当一批资金游离出实物，专门在资产价格波动时牟利。马克思早就说过，资本只有在运动中才能升值。相对于楼市股市，游资在其他领域牟利可能并不成熟，也要困难一些。

绕一个大弯子

结果仍会搞二次房改

《华夏时报》：您预计本次高强度楼市新政带给经济好的或不好的影响大概会在什么时候出现？

王建：我认为现在正是打压楼市的政策最密集的时刻，密集的政策导致房价下行将会维持一段时间，当房价达到底部，比如北京地区房价降了30%的时候，也会再持续一段时间。但当大家看到房价下跌之后老百姓还是买不起房子的时候，政府政策就会受到批评，认为不能解决问题根本，到那时政策就又要调整。估计到明年这个时候，就是政策再次调整时期，怎么也得经历一年的时间吧。

《华夏时报》：这或是一种循环往复无法改变的宿命。

王建：我上次就说了，该出台的能想到的办法即使都用尽了，还是解决不了问题。到那时，王建所说的惟有二次房改才可解决问题根本的观点，就会被认为是真正正确的了。

我们现在探讨了很多的途径，就是不想走二次房改的道路，而是搞什么经适房，并且搞得变了形，现在又反过头来要清理经适房市场，同时又要打压房价。实际上，如果搞了二次房改，让那些中低收入阶层，那些永远不可能买得起住房的人，能够住上政府提供的有保障的廉租房；让那些高收入阶层自己买房居住，自己选择价格或高或低的住房。这样政府岂不是轻松许多？

而当前的路径选择，其结果是，富人也要得罪，穷人也要得罪。因为富人有钱你不让他买，穷人没钱永远买不起。

《华夏时报》：二次房改的结果一定会比第一次房改结果好吗？

王建：结果好与不好，关键在于政策执行过程中能否真正解决问题。作为发展中国家，我们可以借鉴发达国家成功的经验。为什么那些发达的纯粹市场经济国家要把一半的住房需求化成政府保障性供给呢？他们那样做为什么成功了呢？他们这样的转变其实是可以看得到的。事实说明在市场经济环境下，有一部分人的收入就是上不来，就是不可能凭自己的财富创造较好的住房条件，如果政府不能提供给这些人保障性住房，这些人就住不起房。

因此，二次房改是包括日本、韩国和中国香港等很多发达国家和地区所走过的成功之路，而并非国内哪个专家学者的发明。

如果我们不看到人家的成功经验，自己硬要再去摸索，搞得不伦不类，既不计划，也不市场，像什么经适房，那将越搞越乱。

现在的房地产政策，就是不想搞二次房改，不想搞发达国家通用的住房模式，这样到最后乱来乱去可能还得走人家的路。

《华夏时报》：按照您的这个逻辑，是否当前所有楼市政策都应停止，而立即进行二次房改问题就可以解决了呢？

王建：那当然。我认为政府也应该能够看得很清楚了，或者说他们还不死心，认为中国内地情况特殊，甚至认为应该体现中国模式的好处在于能够解决别的国家解决不了的问题。但各种办法都试过之后结果可能还是不行。最后可能被迫走到发达市场经济国家走过的成功道路上去。但我们为什么要绕这样一个大弯子呢？

《华夏时报》：您认为二次房改是必然要走的路。

王建：二次房改关联到中国内地的城市化进程和我们如何应对外部再次冲击的大问题，也关系到后续如何保增长的问题，而绝不仅仅是一个房地产政策问题。现在我们看到，世界经济的第二波冲击马上就要到来，可能本轮产能投资到那时就是产能释放。这样内外需紧缩双碰头的格局，要求我们不走城市化道路就根本走不动，所有的矛盾将根本没有化解的通道。在这样的情形之下，要推动城市化，若不搞二次房改将如何解决中低收入人口的住房问题？所以，二次房改必须要搞。