温家宝驱逐炒房客 楼市能否免遭日本式崩盘?

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 23:51:11

温家宝驱逐炒房客 楼市能否免遭日本式崩盘?

2010-05-20 15:35:06 来源: 网易房产 跟贴 15 条 手机看新闻

在空前严厉的“新国十条”出台后,中央将利刃指向了以炒房客为首的投资投机需求。专家认为,现在要看的是政府的决心,如果政策出现像2008般“半途而废”的情况,中国楼市终会走到崩盘的一天。

网易房产5月20日讯 一边是大量老百姓在高房价压迫下面临“买不起房”的困境,另一边以“温州炒房团”为代表的投机者不断推高房价并造成大量房屋空置,在“房价永不会跌”的神话深入民心之际,“全民炒房”成为中国楼市一幅独特的镜像。

但在空前严厉的“新国十条”出台后,中央将利刃指向了以炒房客为首的投资投机需求。在“新政”洗礼过后,投机需求能否被永远驱逐出住房市场,中国楼市能否免遭日本式崩盘?住房能否真正回归到民生性和消费品功能上?

过度投机推高房地产泡沫

根据国土资源部最新发布的报告显示,2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米,涨幅达25.1%,为2001年以来最高水平。进入2010年,房价上涨速度更是有加速之势,根据国家统计局公布四月份房地产数据显示,4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%,涨幅创下自2005年7月对房价实施月度统计以来的最高水平。

在房价飞涨的同时,国内一线城市房价泡沫化也更加严重,根据中投证券宏观经济报告显示,目前我国北京、上海与深圳的住房租金售价比为2%左右,远低于三年期国债收益率,甚至低于2007年地产泡沫破裂时的水平,这意味着现阶段房地产泡沫比起2007年有过之无不及。

“只要30%的收益,就有人愿意冒险,如果有300%的收益,投机住房的收益足以让人忘记2008年被深度套牢的伤痛”, 社科院专家曹建海如此评价中国“全民炒房”的特色。

在曹建海看来,房价飙升的主因并非开发商口中的“供求不足”,而是投机需求的泛滥。“在去年3月楼市的小阳春中,刚性需求确实占了很大的比例,但随着信贷的逐步放松,投资投机需求比例逐渐增大,由消费者主导的市场也逐步演变成由投机主导的市场,房价形成了快速上涨之势”。

曹建海认为,国内炒房投机气氛之所以盛行主要受到多方面影响:首先,住房供应被政府与开发商垄断,住房需求被迫涌向商品房市场,这就是人为造成的“供应不足”,如果政策允许小产权房“转正”,商品房根本炒不起来;同时,银行的违规放贷对于炒房起到推波助澜的作用,就算是温州炒房团的资金也不完全是自己的资金,没有银行的天量放贷,投机者根本没有足够的资金去炒房;

“最后,过去几年政府在房地产调控决心不足,导致了房价出现报复性上涨,造成了一幅房价只涨不跌的假象,进一步促成全民炒房的怪相”,曹建海表示。

楼市能否免遭日本式崩盘?

在“全民炒房”盛行的同时,日本经济泡沫破灭的历史告诉我们,世界上从来没有只涨不跌的房地产市场。

1990年,在日本泡沫经济达到巅峰之际,国土面积仅相当于美国加州的日本土地总价值几乎是美国的四倍,无论是老百姓、开发商甚至银行均在疯狂享受这场投机盛宴。但在日本楼市崩盘后,东京一间豪宅价格可以从最高的185万美元跌至35万美元,即使到现在也仅仅回升至45万美元,楼市泡沫的破裂后果是非常可怕。

国金证券首席经济学家金岩石认为,80年代末日本楼市处于崩盘的时候,其城市化程度达到63%,这意味着如果一个国家城市化程度越接近65%,楼市崩盘的风险越大。“按照现时我国45%的城市化进度计算,2025年-2030年将是国内楼市泡沫破裂的时候,但如果房地产保持像2009年般的高速发展,楼市崩盘可能提早至2017年”。

正因如此,“新国十条”的出台,正是温总理遏制房地产市场投机投资行为的最有力武器。在中投证券宏观经济分析师邢微微看来,“新国十条”直接与间接提高了按揭贷款成本,尤其对二、三套房按揭贷款的严格规定将能够打击投资与投机型购房需求,这意味着催生房价泡沫的主要因素——长时期低按揭成本正在逐步退出,如果央行能够有效控制整体信贷规模以降低通胀预期,我国房地产市场或将经历一次1-2年的下行周期,一线城市房价有可能下调30%,房地产泡沫将得到极大释放。

“本轮的调控对于遏制房地产投机行为确实起到很好的作用,而且目前市场已经见效”,曹建海向网易房产表示,现在要看的是政府的决心,如果政策出现像2008般“半途而废”的情况,房价说不定会出现报复性上涨,泡沫反而越吹越大。

金岩石更认为,政府应该考虑尽快开征物业税,通过增加房地产持有成本遏制投机现象,避免日本式的楼市崩溃。

让住房回归消费品属性

购买住房到底是消费还是投资?该问题在国内一直存在很大争议。从2003年开始房价增长进入“快车道”,但最能反映物价水平的CPI统计却始终没有把房价纳入。

对此,国家统计局的解释是,国际通用办法一般把住房列入投资产品,因此不计算在CPI中,但有经济学家对此表示质疑:“在中国CPI占比最高的是食品,美国CPI占比最高的是房产,这说明美国人把房产定义为消费品,中国人把房产定义为投资品,当政府打压投资需求的同时,别忘了把房产定义为投资品的正是我们国家。”

 

 

“如果一个国家把房子作为投资品,该国的楼市肯定出问题”,金岩石直言,如果大家都把房子当作投资品、收藏品而并非消费品,那么房子失去了其居住的属性,而是成了社会财富再分配的工具,每个人都会希望盘热房地产,楼市就会出现暴涨暴跌的情况。

曹建海表示,要让房子回归到消费品的属性,国家应该把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责,牢牢把握住房的民生性,限制炒房投机行为,针对房屋买卖以及空置增加税收等手段,给老百姓灌输一个正确的概念:“房子是用来住的,不是用来炒的”。(记者:区家彦)

(本文来源:网易房产 作者:区家彦)