市民无力还房贷 法院将其房产低价拍卖

昔日田润民的茶楼早已被网吧替代

单方面指定评估机构，但评估机构无资质；原价409万元的房子，评估价只有225万元；拍卖房产时，房主竟不知情……

价值409万元、地处银川市繁华路段的一处房产，被石嘴山市中级法院以低于原价近一半的价格拍卖。而在评估、拍卖程序中，法院在未通知房主田润民的情况下，违反规定单方面指定评估和拍卖机构，甚至连拍卖日期也未告知房主。更奇怪的是，拍卖成功的买房者和当初的售房者是同一家公司。接到申诉的石嘴山市检察院对此案进行审查发现，此案中的评估机构和评估人员，根本没有房地产估价资质。

房贷难还 银行追讨

2003年，家住石嘴山市大武口区的田润民，以每平方米9200元、总价409万元的价格，购买了宁夏南华房地产公司开发的位于银川市玉皇阁北街163号的一处营业房，总面积444平方米。首付170万元后，田润民通过原银川市商业银行大武口支行按揭贷款239万元，售房者南华公司为担保人。随后，田润民投入80万元精装后开办了茶楼。

连续还款3年，共还了40万元后，由于生意不顺，田润民无力偿还贷款。2006年，银行将田润民和南华公司起诉到石嘴山市中级法院，要求他们偿还房贷其余本息。法院判决田润民支付房贷本息257万元，南华公司承担连带清偿责任。南华公司上诉后，在自治区高级法院的多次调解下，2006年11月23日，银行、田润民和南华公司三方达成协议：调解书生效后3日内，田润民向银行偿还257万元房贷及利息，逾期不还将对这套营业房进行处置，用于还贷。

高价售出 低价购回

然而至2007年3月，田润民仍无力偿还贷款，在银行的强制执行申请下，石嘴山市中级法院启动了对该营业房的处置程序。

接受委托评估的是石嘴山市价格认证中心，当月，该中心就组织价格鉴证人员赴银川评估。在银川房价势如破竹、涨幅惊人的形势下，这套价值409万元的繁华地段营业房，在购买4年后，最终被石嘴山市价格认证中心评估为280万元。当年4月20日，石嘴山市中级法院委托宁夏汇德拍卖行，以225万元的价格拍卖成交。而拍卖得手的正是当初的售房者——南华公司。该公司当初以409万元的价格售出该营业房，此时却以225万元购回。

田润民还欠银行257万元，而该营业房仅拍卖了225万元，两相抵冲，田润民仍然欠银行30多万元。于是，法院从担保人南华公司的账上划走40万元给银行。至此，银行与田润民之间的房贷纠纷了结。

住宅房面临强制执行

2008年，南华公司向银川市兴庆区法院起诉田润民，向他追偿被法院划走的40万元。法院判决支持了南华公司的诉求。2009年3月，法院强制执行，查封了田润民位于银川市的两套住宅房手续，准备评估拍卖。

此时的田润民才知道营业房已经拍卖。让他感到奇怪的是，拍卖自己的营业房，法院却没有通知他拍卖时间和地点。不仅如此，更让他费解的是，在银川房价连年走高，甚至领跑全国的行情下，南华公司2003年以总价409万元卖给他，为何经过4年后，该公司又能以总价225万元拍卖回购？

田润民开始认真审视这个官司。他发现，在选定评估和拍卖机构时，法院也是悄然绕开他这个当事人，直接指定石嘴山市价格认证中心和宁夏汇德拍卖行评估和拍卖。而这种做法是违反有关规定的。同时，他了解到，石嘴山市价格认证中心并没有房地产估价资质，所以评估行为和结论应为无效。

法院强调：当事人没异议

对于田润民提出的诸多疑问，石嘴山市中级法院在给上级有关部门的答复中，承认此案的评估和拍卖机构是该院单方面直接指定的。但对于拍卖价格过低及评估机构资质等问题，法院则表示，当时“田润民没有任何异议”，并签收了估价报告。

田润民说，估价报告他并没有收到，法官当时送达给他的，只是一个《鉴证报告书送达回证》。而对于选定评估、拍卖机构以及拍卖的时间和地点等，法院根本没有通知他，又让他如何会有异议？“如果一个案件存在违法程序，难道说它就会因为当事人‘没有异议’，而变成合法程序吗？”

检察机关：法院多处违反法定程序

2009年8月，接到申诉后，石嘴山市检察院对此案进行了为期3个多月的审查，并向石嘴山市中级法院发出《检察建议书》，直指该院在此案中存在五大违反法定程序之处。

检察机关指出，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，评估、拍卖机构的选定，由当事人双方决定或随机确定，法院无权指定。法院在拍卖5日前以书面或其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人于拍卖日到场。但在此案中，石嘴山市中级法院没有通知田润民和银行方面选定评估、拍卖机构，而是该院直接指定。同时，法院也没有通知田润民拍卖的时间和地点。

此外，石嘴山市价格认证中心没有房地产估价资质，评估人员没有注册房地产估价师资质。据检察机关调查，按照2005年建设部出台的《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价资质须经过建设行政主管部门许可。而石嘴山市价格认证中心的价格鉴证资质是由国家发改委核准的，没有经过建设行政主管部门的资质许可，评估人员吴静、李润杰均无房地产估价师资质。

最后，检察机关指出，石嘴山市价格认证中心的估价方法违反有关规定。根据《房地产估价规范》，有条件时，应以市场比较法为主要估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。而该价格认证中心仅采用成本法一种估价方法是错误的。

检察建议书最后表述：石嘴山市中级法院在此案中，违反法定程序，特依法向你院提出检察建议，请予以纠正。

价格认证中心能否进行房产估价？

石嘴山市价格认证中心究竟有无资质，显然是此案能否纠正的关键。如果真的没有资质，当初他们又是如何开展房地产评估业务的呢？本报记者对此进行了调查。

吴静，石嘴山市价格认证中心价格鉴证师，当年此案的评估人员。她向记者出示了两样东西，以证实该机构和她本人具有房地产评估资质。一是由国家发改委颁发给该中心的《价格鉴证机构资质证》；另一个是2008年由自治区物价、高级法院、检察院、公安和财政部门联合下发的文件——转发《关于扣押追缴没收及收缴财物价格鉴定管理的补充通知》。吴静表示，前者的“资质范围”里，明确写着业务范围包括“房地产价格鉴定”；而后者则证明，价格认证中心可以接受办案机关的委托，对涉案财物进行价格鉴定。

但记者仔细观察发现，该中心的《价格鉴证机构资质证》上“资质范围”后面的第一句话是：在所属行政区内，开展……价格鉴定。银川不在石嘴山的所属行政区内。石嘴山市价格认证中心到银川进行房地产估价，超出了该资质证所规定的“资质范围”。

同时，记者查阅相关规定发现，2008年6月4日之前，按《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》规定，价格认证中心的价格鉴定范围，仅限于公、检、法各自管辖的刑事案件中扣押、追缴、没收的物品。但田润民的营业房在评估时，处于抵押贷款状况，法院判决书明确称之为抵押物，并不属于查封或者扣押，更不属于追缴和没收的物品。当年出台的补充规定中明确：政府价格部门设立的价格鉴定机构可以接受办案机关的委托，对非刑事案件中涉案财物或标的进行价格鉴定。但石嘴山市价格认证中心对该营业房的估价活动发生在2007年，也就是说，在补充规定出台前，该中心不能对非刑事案件的涉案财物进行价格鉴定。

对于房地产评估资质问题，自治区住建厅房地产管理处刘处长介绍说，《城市房地产管理法》规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定，管理全国房地产工作；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。这说明房地产管理工作除建设和土地部门外，没有其他部门参与。同时，2004年国务院第412号令《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》中，第110条明确规定，房地产估价机构资质核准，由县级以上地方政府房地产行政主管部门实施。据此，建设部于2005年出台了《房地产估价机构管理办法》，对全国房地产估价机构及资质进行统一核准、统一管理。他表示，即使办案机关愿意委托价格认证中心对涉案的房地产进行估价，但该中心也必须按国家规定先到房地产主管部门核准资质。

无论对于当事人田润民还是检察机关的建议书，石嘴山市中级法院一直保持沉默。5月12日、13日、14日，记者几次到该院采访，得到的答案均是与此案相关的人都很忙，无法接受采访。

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