处理小产权房要坚持合法合情合理的“三合”原则

处理小产权房要坚持合法合情合理的“三合”原则   作者:平民发言人 于 2010-05-06 12:30:51.0 发表   处理小产权房要坚持合法合情合理

国务院要准备整治小产权房了。据京华时报5月5日刊载的一篇题为《小产权房整治“一案一处理”清理整治方案提上日程14部委正在研究制定》的文章报道，在各地相继出台房地产市场新政之时，国土部近日透露，将对于各地发现的小产权房问题，采取“一案一处理”的方式。目前，国土部、住建部等14部委正在研究制定小产权房清理整治政策方案。目前，国务院已责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组以负责小产权房的摸底和清理工作。要求所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售。并将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查，并且责成领导小组研究小产权房问题，并最终拿出相关处理意见和办法。
小产权房之所以引起国务院的重视，因为小产权房的问题比较复杂，它不仅是个历史遗留问题，也是一个现实问题，涉及到多方面的利益，受不同层次人的关注，如若处理不当，容易引起不良后果。
那么，什么是小产权房？小产权房实质上是违反国家法律法规的规定，未经政府依法批准而建设的房屋。国土资源部早就强调指出，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。
我国《土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。该法第四十三、四十四条分别规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续。该法还规定，占用基本农田或数量达法律规定的规模的耕地及其他土地的必须报国务院批准。关于建设用地、征用土地的问题还有其他相关法律法规的规定。
再来看小产权房是怎么样用地的？首先，小产权房占用的土地，都是未经政府部门依法批准，属村集体经济组织所有的集体建设用地和不同类型的农用地（有耕地、其他农用地甚至是基本农田）。其次，小产权房是什么人建设的？据了解，小产权房多数是村委会的少数领导为了达到各种目的与开发商私下达成用地协议而合作建设的。不用说未经村民讨论，更未报政府主管部门审批。为什么不报批？并不是村委会领导和开发商不知道有报批的规定。因为，我国土地管理的法律法规早在上个世纪八十年代初期就有了，又经二十多年来的修订和宣传，早已是家喻户晓了。开发商又是老用地大户，对国家法律法规的规定非常熟悉，只能说个中缘由只有涉案人自己心里明白。
由此可以明显看出，小产权房用地明显违反国家法律法规的规定，应属于违法用地。
小产权房的出现有什么危害性呢？对此，不同阶层的人有不同的看法。有的人说小产权房并未占用耕地，因此，不仅没有什么危害性，而且对当今高房价时代解决无房户的住房困难和农民出路来说还有好处。如有位政协常委就曾说过：“很多专家对小产权房，都有反对意见。但我觉得这没什么不可以，这房子又没有建在耕地上，有什么不可以呢？”，还说“土地是最好的资源，我们的农民收入那么低，让他们拥有一套合法小产权房，又有什么问题？”。有的网友还盲目地赞同建设、购买小产权房。
部分网友之所以对小产权房持肯定意见，是因为小产权房从价格上看，可以比依法开发的城市商品房大大降低。但由于小产权未经依法审批而建设，更不可能组织相关验收，除质量没有保证，不能办理相关合法证件和转让房产外，还会带来诸多负面影响。
一是造成了土地资源的无序利用，可能产生粮食危机。小产权房不仅会占用集体建设用地，也会扩展到耕地甚至是基本农田，进而会导致耕地数量急剧减少，直接威胁到我国的粮食安全。我国一些城市的城乡结合部违法用地违章建筑无法阻止，就是因为建房人受经济利益的驱使，看中外来人口急速增加，住房需要量大增的时机，不仅把存量住宅出租，还抢占村内空地、耕地等搭建了大量简易住宅出租而用以获取非法收入。造成了把种粮的土地用来“种房”的现象。
二是造成了农民集体资产的流失。集体土地由于未经正常的招拍挂程序流转，不经村民会议讨论，土地价格多少完全由少数人操纵，不能兑现集体土地资产的正常价值，所以，无法体现农民土地资产应有的价值，造成农民集体土地资产的流失是显而易见的。
三是极易导致腐败现象发生。事实证明，土地资产的转让最容易产生腐败。虽然，我国城市国有土地的转让都有一套完整的法律法规和政策的制约，操作上有一套严格适应市场行为的招拍挂程序和方法，但依然杜绝不了腐败高发现象，许多官员甚至是高官都无法阻档不良开发商的利益诱惑而被拖下了水，更何况未经审批的集体土地资产的非法流转，能阻档住奸商的利益诱惑而不产生腐败吗？最终，集体土地无序流转到少数开发商手里，开发商获取了最大的利益，一些村官甚至是乡官获得了区区小利，而农民丢失了土地资源，失去了生存的生产资料被迫背井离乡，成为失业流浪群体。
我国是一个土地资源特别是耕地资源匮乏的国家，十分珍惜每寸土地，合理保护耕地是我国的基本国策。眼下，有些开发商、专家、学者甚至是少数人大代表和政协委员念念不忘动土地资源的脑筋，经常提出诸如国家不要对土地实施用途管制、不应该划耕地红线、要让小产权房合法化、让农民用宅基地换取城市居住权等奇谈怪论。真诚地希望国家相关职能部门要保持清醒头脑，守住法律法规政策底线，坚决不能动摇土地国策观念，不能让少数人给忽忧了，一失足将会造成千古遗憾，成为历史的罪人！
对小产权房的处理，我建议也必须合法、合情、合理，在依法的前提下，坚持区别情况，分别处理的原则。首先要严格按照土地管理法律法规的规定和政策规定，坚持先严肃处理有关责任人。够上判刑条件的不管是什么人要坚决判刑，还要防止幕后说情现象的出现。其次，对尚未出售的房屋要先依法没收，符合规划的要先依法责令补办相关的审批、土地出让等手续，还要依法处罚，决不让违法奸商得到便宜。不符合规划的、建造质量有严重问题的和非法侵占基本农田的小产权房要坚决拆除，以防止各种隐患。再次，对自住类已销售的房屋，符合规划且经依法处理后又符合销售条件的，应予以办理各类证件，所有费用由受售人自负。对非自住类房屋在销售中，出售人要依法缴纳各种规费外，必须按照市场价格补交各种费用。最后，自现在起，继续抢建的小产权房要一律予以拆除，要坚决依法制止违法违章建房的行为！