政策相互矛盾是房价居高不下根源-石建勋

2010-04-30 | 政策相互矛盾是房价居高不下根源

      近几个月来，国家连续出台了一系列抑制高房价的政策措施，对于短期内房价过快上涨有一定的抑制，但总体上看，这些措施还是治标不治本。

     目前的房价高企不仅仅是与应对金融危机采取的一揽子经济刺激计划相关，更与长期以来我国的土地政策、产业政策、财政政策和房地产管理体制存在的缺陷有直接的关系。房地产业作为经济增长的支柱产业之一和中国经济的一大消费热点，对中国经济的平稳快速发展有着十分重要的作用。遗憾的是，由于目前土地政策、房地产方面的公共政策和产业政策、房地产开发模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套，一方面，土地的垄断性决定了房地产业并非是充分竞争产业，房子也并非是完全市场化商品，而是具有改善民生的公益和保障性质；另一方面，房地产开发模式却完全市场化、企业化，土地转让收入成为了当前地方财政收入的主要来源。通过各种办法拿到地的开发商则完全按照市场化操作，为追求超额利润，将房价炒到畸高，造成了目前房地产市场民怨四起的困境。

     毋容置疑的是，转变经济增长方式，刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格，但是如果房价下降过快、过低将造成两个后果：一是极大地压缩开发商的利润空间，使得开发商投资开发的积极性降低，从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方ＧＤＰ增速的减缓；二是可能导致大量房地产企业的破产，进而累及银行业。因此，上述后果所涉及的利益主体—地方政府、房地产企业和金融企业，对降房价都不积极，而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。正是由于政策错位导致了地方政府、房地产开发商、银行和老百姓利益之间的矛盾关系，导致了房价高企成为普遍现象。

     另一方面，长期以来对于房价等资产价格过高问题，我们一是没有像针对CPI过高，类似央行的专门调控部门进行管理和调控，二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门，往往把重点放在房地产业的“开发、发展”上，站在开发商一边思考问题的多，而危及百姓“住有所居”的房价管理问题思考的少。这也许是导致几年来房价一直下不来，并且越调控越高的原因。没有真心想让房价下降的管理部门，没有抑制房价的有效手段，房价如何能够下来，又如何不一涨再涨呢？

                  唯有彻底改革才能突破高房价困境

    去年底以来，国务院陆续出台了一些抑制高房价的措施，取得了一定效果，但从长远看，这些措施只是临时性的，治标难治本。未来破解我国房地产困境的根本之道还在于进行彻底改革，具体来说有以下几点：

    其一，应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合起来，加大保障性住房的供给。香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%，未来要学习借鉴香港地区和新加坡的经验，积极推进社会保障性住房体系的大规模建设，大幅度增加保障性住房比例。同时要加快完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等方面的制度规范，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。最近，一些地方已开始大面积推出廉租房、公租房，产权不再私有，让寻租者失去下嘴的动力。比如人口压力极大的重庆、上海两个直辖市，都加大了廉租房的建设规模，重庆市将在10年内造2000万平方米公租房，上海市将保障性住房占全社会总量的比例提高到60%。但是，从长远看，如果政府提供公共住房的供给力度逐级扩大，占比举足轻重，能够缓解、平衡供给和需求的剧烈冲突；如果把地方政府在地产上丰厚的土地出让收入与投入保障性住房进行政策性挂钩，对遏制房价的非理性暴涨还是会有一定意义的。

    第二，应该把促进房地产繁荣与改革中央与地方财税体制紧密结合起来。要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状；政府土地出让金收入作为衡量土地市场活跃度的重要指标，在目前的整个财政体制之下，房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。中国指数研究院监测数据显示，2009年(截至12月29日)全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三位。未来，不论是中央版的“国十一条”还是北京版的“国十一条”，能否切实收到预想的有效成果，关键看政府部门尤其是地方政府在经济结构调整上到底有多少实际动作，财政体制实行的综合改革，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。

    第三，要着手改革现有的房地产开发模式，实行多轨制开发与建设。在房产开发上，应打破只允许开发商开发房产的垄断局面，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种房产开发途径。房改前住房主要以各单位自建为主，房改后房产开发的权利被开发商独家垄断。有人一听说要政府和单位参与建房，就称其为“老路”，这是没有实事求是地对我国人口众多、土地紧张的住房现实问题进行严肃思考。政府开发和单位自建房会加大房产供应途径，打破开发商垄断房地产市场的局面，这三种主体同时参与开发房产的混合体制比任何单一主体独家开发都要更为有效，更有利于解决绝大多数百姓的住房问题，有利于房产市场的稳定可持续发展。过去单位作为唯一主体建房导致住房市场僵化，房改10年来开发商作为唯一主体建房导致住房价格非理性疯涨，都说明任何单一主体主宰住房市场都存在巨大弊端。

     比如，国家可以拿60%的开发用地制定好小区建设方案后实行招标，在保证质量和控制住房面积的前提下让建筑商竞标建设，政府再以利润不超过土地和建设成本总价10%的价格卖给工薪收入阶层，并限制这类房屋的买卖，买卖产生的利润绝大多数必须上缴国库专门用于房产开发。20%的地以市场价卖给有实力的企业与单位用于集资建房，仅用于供应本单位职工。另外20%的地卖给开发商去建高档房，卖给有经济实力的高收入阶层。这会加大房屋供应的多元化，抑制房价乱涨，政府和开发商也能从中获得相当利润来维持房产市场可持续发展。

    比如可以采取“政府出地，开发商建房”，政府提供成熟土地，并按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，地产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。另外，在现行的模式下，最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。

    第四，对于那些在地王赌博中乐不思蜀的央企，显然目前还难以全面禁止其进入房地产投资，但是对于依靠贷款便利的国有大企业，国资委则有义务审查其地产投资资金来源，是否挪用了巨额的其他非地产类贷款和债券融资。如果是央企集团经营利润积累获得的巨大资金导致其进入土地开发市场竞争，则有必要重新审视央企的国有资本经营预算和利润分配制度。

    第五、加快经济结构的调整步伐，逐步取消将房地产也作为支柱产业来发展。房地产行业相对IT、生物制药等行业，技术含量低，对国力的综合推动有限。这一行业的兴盛是以资源损耗作为基础的，因为土地是不可持续的资源，因此房地产经营很难取得持续性的发展，国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。因此，未来应该通过加快经济增长方式的转变和经济结构的调整，逐步降低房地产业在国民经济增长中的比重，进而使房地产业逐步退出支柱产业序列。

    最后，近期应急的措施首先还是要增加供给，全方位的增加普通商品住房、经济适用房、限价房及廉租房的供应。第二还是要抑制不合理的需求。从中国目前情况看，是要抑制一下投机性的需求。第三是要加强管理。这其中包括土地管理，严厉打击开发商囤地炒地行为，还包括建成了住宅之后的捂盘惜售的问题。

　　       （作者石建勋为同济大学经济与管理学院教授）