实体经济越好，房政越好调控

  嘉宾简介
    叶檀，复旦大学历史系博士，财经评论专栏作家，著名经济评论员，南方人物周刊2008年度中国青年领袖，每日经济新闻主笔，解放日报评论员，南方周末、FT中文网等媒体财栏作家，央视财经频道、第一财经特约评论员。已在《每日经济新闻》、《中国青年报》、《南方都市报》等报刊杂志发表大量文章，偶尔在电视台财经频道客串点评经济新闻，也出版过历史方面的书籍。主要从事资本市场、房地产市场、金融市场等领域写作。
    面对调控，到底房地产市场会不会跌下去？这是大家最感兴趣的问题，一切取决于我们的实体经济到底怎么样。
    中国经济直面泡沫被迫提前进行调控
    中国的实体经济现状如何？从数据上来说太好了，好得我心惊肉跳。中国2010年一季度的数据是G D P增长11.9%。CPI是多少？CPI是2.2%，远远没有达到3%的通胀警戒线。
    一季度的C P I数据虽说只有2.2%，但大家都不相信这个数据，政府也不相信，因为统计局的数据公布之后，政府马上召开了国务院常务工作会议，会议核心的基调就是保持平衡，进行紧缩，然后抑制房价。如果政府真的相信统计局，为什么看了统计局的数据要作出完全不一样的政策结论呢？
    中国CPI中食品、烟、酒、衣服占的比例特别高，如果是放在小农社会是可以的，但是现在显然是不行的。事实上，我们有两本账：一本是政府有的账，那本账是加上了房地产的价格，加上了水电、煤气上涨的价格；另一本账是给我们看的，就是猪肉、粮食、白菜的价格等合在一起。今年处于通胀预期是不可避免的，现在的PPI非常高，企业现在还是非常难做，你要转移到下游去，所有的消费者都要抗议，你几乎转移不到下游去，煤气、水电这一块会怎么样？会不会上涨？今年一定会有资源税的调整，资源税的征收今年是板上钉钉的事情。所以水电、煤气还会进入一轮上涨周期，现在最不确定的因素是什么？最不确定的因素就是房价到底是涨还是跌。
    现在从全球来看，基本上有两大泡沫：第一就是美国国债，美国国债和希腊债券一样，基本上是处于破产的境地；还有一个泡沫是中国的房地产，这次的调控能否挤掉一点呢？不知道。还有地方债，地方债到底是多少？是2.9万亿还是10万亿，我倾向于后者。今年的大背景是通胀，而且是急剧上升的通胀，但是它是货币逐步退出的过程，那么通胀区在哪里？哪个地方加息了，这个地方就是很明显的通胀区。最早加息的是澳大利亚，然后是印度、以色列、新加坡、越南。除了澳大利亚之外，它们都是新兴经济体，这几个国家都在亚太经济圈，这几个国家是什么国家呢？第一是资源出口国，比如说澳大利亚，它虽然是一个发达经济体，但是它现在和亚太经济区、中国显然关系更加密切。印度是一个新兴经济体，而且它是一个资源出口国，包括巴西、俄罗斯都是这样的国家，越南和新加坡是由于今年的气候因素导致的通胀上升。
    只要是和中国经济体关系密切的国家和资源出口国，基本上都处于一个泡沫期，这么看起来好像中国是泡沫资源、是泡沫的源头。因为从去年开始，9.5万亿的信贷投放和中国8万亿的投资就直接助长了全球的泡沫，从去年开始，大宗原材料价格就节节上升。
    紧缩的区域暂时不会加息了，比如说美国。虽然说现在美国的经济数据不错，如果大家关注美国经济的话，请大家关注新房开工率和消费者基金指数，尤其是新房开工率的超前指标还是比较准的，然后是像英国、日本这样的国家。为什么要关注美国呢？全球的大宗商品，包括中国加不加息和美国的关系实在是太密切了，美国半年内不会加息，中国也不会加息，但是中国又处于通胀的危险期，非常难受，这个时候它会用什么方法缓解它的难受？当一个人不能吃药，又浑身难受的时候，他就会用局部治疗的办法来缓解他的难受。比如说给你痛的部分扎针按摩，房地产就是这样的。
    房地产新政出炉短炒客望风而逃
    房地产新政出来之后，到底房价是涨还是跌呢？我们怎么理解房地产新政呢？大家知道有几条最主要的：第一提供保障住房，比如说新推出的经济适用房、廉租房，再加上90平方米以下的套房面积，它的土地占地比例是70%，如果说是70%的话就意味着大多数人的住房要由政府来解决或通过普通商品住房来解决。这意味着什么？
    经济适用房事实上一般都是以划拨或者廉价的土地批租下来的，核心到底是什么？利益到底是什么？事实上也就是说30%的高地价爱怎么高就怎么高，但是70%土地必须要拿出来，要放到保障性住房里面去，这是在地方政府的肉碗里面捞一块肉，虎口夺食分给大家吃。
    第二就是二套房贷取消优惠政策，利率1.1倍，还贷100万的话，如果是30年房贷，一个月要多交1100多块钱，这个比例还是比较高的。这相当于什么呢？政府说，我不能加息，如果加息我担心实体经济出问题，我现在也不能判断实体经济是不是已经复苏了，而且美国到现在也不肯加息，把泡沫做得这么大，那我们也没法加息。但是现在我要对房地产动刀子了。对房地产这个领域我要单独加息，我现在是二套房还贷利率升为1.1倍，如果是三套房的话，银行可以根据情况制定利率，有可能制定到1.5倍、制定到2倍，这样的话你每个月的还款成本就非常高了。那么在资本市场、证券市场是不是可以单独加息呢？它不能单独加息，可以以征收资本利得税和印花税的办法来达到加息目的。
    还有一个就是50%的首付，二套房需要50%的首付是什么意思呢？这就叫缩短金融杠杆，买二套房就意味着你自己要交一半的首付，如果你信用不好的话，最后有可能让你交100%的首付，银行一分钱也不贷给你。政府最担心银行未来的呆坏账风险，地方政府和银行都被绑在了房地产的战车上，现在要松绑，怎么松？房价爱炒不炒，比如说浙江商人、广东商人你可以到海南去炒房，我把500万的房子抬到1000万或者是1500万，大家都没有话说，但是你不要把银行牵扯进去，这个时候需要的首付比例是50%，甚至是60%，你如果付得起50%的首付比例，比如说1000万的房子你能够付500万的首付，基本上你的信用还是比较好的。
    金融危机最可怕的是什么？是金融杠杆的问题。美国的次贷打包之后，1998年还只有1000多万美元，但是到了2008年，有25万亿美元，它的杠杆可以长到疯狂的地步。金融杠杆长了之后，银行风险就是不可控的，你平时看着他信用都很好，比如说他平时还贷都正常，房价节节上升，没有问题，但是货币包括房地产最可怕的危机是什么？是突然崩溃的危机。
    美国芝加哥百年房地产史上有一个长周期，这个长周期有多长呢？根据1933年的一份非常著名的房地产学术报告的研究，美国芝加哥当时的房地产长周期是18—20年，所以大家经常听说18—20年的周期，其实这是美国的周期，短周期是多少年呢？差不多是2—3年的周期，2—3年其实和宏观经济有关系，它是一个库存的周期，长周期是一个宏观经济的周期，房地产上升，实体经济未必会跟着上升，资本市场、证券市场也未必会跟着上升。但是很奇怪，如果一旦房地产真的是泡沫崩溃、急速下降的话，整个宏观经济一定是下降、触底。
    金融杠杆在上升的时候，所有的人都没有问题。美国房贷做到最疯狂的时候，就是你一开始不用还本，只要付息就可以了。银行把这个房贷拿在手里难道不知道风险很大吗？它当然知道风险很大，银行把贷款拿过来，然后资产证券化，做成了类似于股票这样的可以买卖的东西，分成了优先级、次级，然后分别按照不同的利率卖给全球的投资者。按理说，全都卖出去了，美国的金融机构应该没有风险了。为什么美国的金融机构最后也绕进去了呢？因为大家知道，一个骗子骗来骗去，自己都会相信这是真的了。房价还在节节上涨，谁知道要涨到什么时候？等泡沫破灭，上帝也救不了，我先赚了钱再说。
    大家去看看雷曼兄弟的资产，60%以上是次级债贷款，一旦泡沫破灭的话，上帝真的救不了他们，只有中国的外汇储备才能救他们，但是中国又不愿意用外汇储备来救他们。房地产泡沫里面最危险的是金融杠杆，如果你不动用杠杆的时候，第一泡沫做不大，第二银行没风险，第三实体经济没风险。大家想想看，如果某一天政府说，对不起，100%你都得付现钱，市面上的钱再多，房地产是一个黑洞，它把现金无穷无尽、源源不断地吸到这个黑洞里面去了，银行有了钱，地方政府也有了钱，这是一个吸纳货币的过程，也是减少资本泡沫和货币发行量的过程。但是政府很聪明，投资者也不笨啊！二套房贷首付已经到了50%，短期炒作的人已经开始逃命了。
    房贷新政允许地方政府来出台一些临时性的政策抑制房价，这就是对像重庆这样的地方要求对高端物业征收高端消费税的回应，也就是说事实上地方政府是可以通过征收临时性的税费来抑制房价的，这是物业税无法出台之前的补充性政策。
    最近房地产新政出来之后，大家都争得很厉害，会不会跌啊？我非常早知道物业税相关事情，包括住房保有税的消息。事实上我认为，如果真的要实行的话，对于投资客有非常大的打压效果，第一批先逃命的是哪些人呢？是短期的投资客，很多人就是借银行的母鸡来给自己下鸡蛋。但是现在整个的货币政策改变了，贷款成本上升之后，短炒客已经撤出了。现在银行对短期炒作客说：“对不起，母鸡是可以抱回去，但是成本我要提高了，本来母鸡借给你抱回家的话是10块钱，现在对不起，5块钱归我了。”短炒客一听，那我也赚不了什么钱，所以现在短炒客就开始撤出了。
    长线炒房客在观望后续措施影响效果
    现在长线炒房客还处于观望的过程中。很多人在想，地方政府还不得靠卖地来赚钱吗？你敢出打压政策我就死给你看，房价下去了，实体经济也完了。政府敢不敢把房价彻底打下去？我认为是比较难的。
    地方政府手里拿着一个百宝箱，这个箱子里有货币政策，货币政策里面包括利率、汇率、提高首付比例、禁止给三套以上房贷款的政策，这些都已经出来了，财政部和国家税务总局手里面，还有税收政策，包括住房保有税政策、物业税政策，物业税出不来大家都有意见，那住房保有税和消费税总出得来吧！房价是否下跌，关键在于政府的措施能不能维持下去，政府是不是真的要推出物业税的政策。大家绝对要相信，一旦它真的推出的话，那么房地产的价格是绝对会下去的，不要去怀疑这个政策的后续效应。现在的关键问题是是不是真的想推出。
    房地产后续调控政策到底能不能推出来，看的就是实体经济怎么样，如果实体经济确实不错的话，那么打压政策就可以出来，实体经济越好，对房地产市场的打压就越是坚决，到最后房地产商哭都没地方哭去。很多人都说房地产是由供求关系决定的，但是我强调的是投资和货币，我从来没有说房地产价格和供求关系有太密切的关系，房地产价格主要不受供求关系影响。
    很多人都觉得投资房地产没有风险，为什么？因为中国大的房地产周期还没有过去，一个大的周期是多长时间？大的周期差不多是18年—20年的时间，这是美国的一个周期。从1998年开始的中国房产市场化是不彻底的，为什么？因为当时提出来60%—70%的人要住保障性住房和经济适用房，到了2003年是彻底放开了，2003年到现在是7年时间，所以万里长征只走了一半，革命尚未成功，炒房者仍需努力，一直要走18年。我并不是说中国的房地产真的会到18年这样的周期，因为中国的房地产市场和其他市场绝对不一样，它处于一个不断振荡而且非市场化的周期中。
    2010年物业税政策真的出来的话，会出现大量抛售，物业税还没出来，现在只是缩短了金融杠杆，已经有大量抛售出来。我经常听到开发商说刚性需求支持，我是一直反对的。中国社科院最近调查了一个数据，半年之内不用一度电的就是空置房，中国空置房高达6500万套，6500万套可以解决多少人的住房问题？可以解决2亿多人的住房问题，中国未来10年，从农村进城的人口是多少？2.5亿人，能买得起现在这个价位的房子吗？别做梦了，就等着跌吧！
    大家会说我是不是存在逻辑的漏洞，你怎么说经济形势往上走，房地产会往下走？我的基本判断是，中国的房地产周期大形势还是往上走的，在政府的强力打压下，会出现短暂的振荡下行的过程，会挤出一些泡沫，但是未来泡沫会怎么样？取决于政策，如果中国像新加坡一样，80%的人住在公屋里面，泡沫再多也是有限的。所以我认为短期内会对投资有一些挤压，中国的房地产结构处于调整的过程当中，如果说这一轮调整不下来，房地产价格泡沫继续上涨，对不起，我今天所做的判断完全错误，中国的房地产会崩溃，中国的实体经济也会崩溃。
本文转自参考消息,原文地址：http://cankaoxiaoxi.tietai.com/a/meitijujiao/2010/0426/17263.html