中国经济危机

中国经济危机

作者：黄连上清2009 提交日期：2010-4-12 16:55:00 访问：1773 回复：37

 

前言
　　随着中国房地产泡沫的加剧，中国爆发经济危机的可能性正在不断增加。在资本主义国家爆发的如２０世纪３０年代的经济危机，可能在中国上演。
　　我深深地爱着我的祖国，并不希望我的祖国出现任何经济问题，更不希望普通民众陷入经济困境，出现生活困难。
　　相反，这个危言耸听的标题，正是吸引人们注意，包括经济学界大学者们的注意，不要被小恩小惠诱惑，提出自己独立的见解，展开中国经济问题的讨论，形成共识，为政府的专门机构献计献策。
　　中国会爆发经济危机吗？我反复问自己。
　　反方准备。
    若不会，理由是：我们的经济发展前景前所未有地好，消费能力正在进一步释放。消费能力一旦完全获得释放，我们的经济高速增长将超过１００年。　　但现实情况是，通货膨胀进一步增强，我们原有的劳动力成本优势不再，贫富差距进一步扩大，收入严重不均衡，消费能力难以进一步释放。
　　若会出现经济危机，以什么方式出现？在哪个时段出现？其爆发的威力有多大？哪些行业受损严重？哪些行业影响比较小？这一系列问题需要回答。　　中国经济的高速发展，得益于中国人口众多，消费需求旺盛，政府采取了正确的经济发展战略！　　
　　但是，中国的房地产问题，正成为我国经济发展的障碍。所谓成也萧何，败也萧何！　　
　　房价高涨，带来严重的通货膨胀！　　而其他行业难以消化这样的通货膨胀，导致劳动力表面成本的提高，必然会出现出口难，企业难以正常运转。　　
　　就业岗位减少，劳动者收入减少，消费不足，产品销售不畅。经济陷入滞胀。企业进一步压缩生产，岗位进一步减少，劳动者收入进一步减少，经济陷入恶性循环。
　　最先受困的行业就是纺织业等低技术含量、劳动密集型、低利润率的行业，出口比重大，产能过剩，普通劳动者就业相对集中，尤其是农民工集中就业。　　
　　其次是机械制造及电子产品，这些行业的利润率相对较高，应对通货膨胀的能力相对比较强，能以相对稳定的价格供应产品，竞争力相对比较高。当通货膨胀突破一定比值，企业利润率严重降低，只有提高价格，降低了市场竞争力，出现出口困难。　　
　　最后是各行业陷入通货膨胀的泥潭，劳动力价格上涨，经济体系进行缓慢自我调整，最后走向新的稳定。　　
　　结果是劳动力价格上涨，产品价格上涨，出口竞争力减弱。我们原本出口的东西，可能依赖进口。　　商人总是到价格相对低的国家或地区去购买自己的产品。当然，产品的用途、性能、质量等使用价值不会发生变化。　　
　　而房地产作为满足我国普通民众的大件日常商品，由于供应严重失衡，加之投机炒作之风盛行，房价飞涨，严重超出了消费者的购买能力。　　
　　最终会出现两种可能：　　１.在我国，地方政府不愿失去房地产对经济的强大拉动功能，而给予房地产开发商与购房人强大的信贷支持，出现低比例的首付购房，降低开发商的贷款门槛。出现违规放贷，把问题进一步积累在那里，等待时机爆发。　　
　　２.即使有银行贷款支持，消费者也难以购买的现实。而房地产业积累的大笔启动资金被套牢，房屋销售价格下跌，出现亏损，一旦房地产开发企业，难以支撑这个亏损，就会出现房地产企业破产，银行会成为最大的受害者。　　与银行前一波的呆坏账一样，难以消化。虽然政府动用了财税政策为银行减轻了负担。但这一拨的危机，政府将难以再用财税政策减负，因为财税危机也会出现。　
　　由于房地产是经济的大马力发动机，他能带动所有行业开足马力生产，而不会出现供大于求。当这个发动机熄火，所有行业将跟着熄火。产生一大堆经济问题：产品销售不畅，小型企业关门，劳动者就业岗位减少。经济陷入滞胀，原来的房地产及相关行业的财税收入锐减，政府的财税减少。　　
　　那么，什么时候房地产业这个发动机会熄火呢？并可能会爆发这样的危机呢？　　
　　依照房价年均３０％的涨幅，这个涨幅是实际涨幅，不是统计局发布的所谓平均涨幅。统计局说２００９年７０个大中城市的平均房价涨幅只有百分之几，简直是贻笑大方，我们的感觉至少涨了３０％。在２０１５年到２０２０年前后，中国经济将陷入房地产业制造的危机中。　　出现民众以基本消费为主，如吃、穿、文化娱乐等，房地产业带动的相关消费不足，民间与政府的投资同时出现乏力，出口优势进一步减弱，甚至消失。　　
　　北京、上海、广州等地的普通商品住房，平均价格将超过５万元每平米，商业地产平均价格超过１５万元每平米时，部分普通的小县城房屋平均价格超过１万元每平米时。这时房地产业在整个经济结构中的比重将超过５０％。　　
　　这个比重是：以房屋真实的成交价与销售面积之积，与国民生产总值的比值。　　
　　在发达的沿海城市，部分地区的房产价格已经达到或超过上述价格，但数量比较小。　　我国经济对房地产的依赖进一步加剧，消费完全由房地产主导，劳动者收入的绝大部分，将主要用于购买住房，而其他消费品的增长有限。　　
　　如何避免房地产问题引起经济危机呢？　　
　　只有广覆盖地解决住房问题，把基本保障性住房与商品房分离，解决劳动者基本住房需求。才能真正抑制房价过快上涨，带来通货膨胀，导致国家经济整体发生通货膨胀。　　
　　打破现在与户籍挂钩的所有福利，如：购买限价房、城镇医保与社保、小孩就学等问题。实行居住制度，政府对辖区内的所有劳动者有保障义务。　　
　　住房作为人生大事。政府必须建造无土地成本或只有土地成本的住房，用来保障所有人的住房需求。无特权、无任何按级别供应的说法、无其他任何附加条件，只要是无住房的人，就可以申请购买。房产不能进行产权交易，只能进行使用权交易，要出卖住房，只有卖给需要保障的其他劳动者或政府。　　住房作为人生大事。政府必须建造无土地成本或只有土地成本的住房，用来保障所有人的住房需求。无特权、无任何按级别供应的说法、无其他任何附加条件，只要是无住房的人，就可以申请购买。房产不能进行产权交易，只能进行使用权交易，要出卖住房，只有卖给需要保障的其他劳动者或政府。　　
　　借用一句古诗：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”并不是梦想，关键在政府是否有决心、有能力，办好这样福及子孙的千秋伟业。　　
　　当住房问题得到合理解决，中国的城市化率将在３０年内超过８０％，城乡差距进一步缩小，农村生活可能会优于城市生活。中国的城市化进程才会减速，甚至停顿下来，城市的吸引力消失。　　
　　实现上述目标，可能需要３０年，中国经济保持高速增长将超过３０年，对经济的拉动作用将超过２０％，通货膨胀率将低于２％，生产关系将得到进一步改善。　

 

作者：黄连上清2009　回复日期：2010-04-12　17:18:50　

 

中国经济危机目录
　　第一部分　　房地产的病态
　　第一章　　房价上涨之谜
　　第一节　　日常商品定价
　　第二节　　非日常商品的定价
　　第三节　　垄断商品的定价
　　第四节　　房价上涨之谜
　　
　　第二章　　房地产的泡沫
　　第一节　　价格暴涨
　　第二节　　房地产泡沫破灭
　　第三节　　资本凝结
　　
　　第三章　　如何抑制房地产泡沫
　　第一节　　房地产的贡献与局限
　　第二节　　巨大的住房需求
　　第三节　　高房价的危害
　　第四节　　普通劳动者的住房保障
　　第五节　　抑制泡沫经济的方法
　　
　　第二部分　　高房价实质是高通货膨胀
　　第四章　　通货膨胀
　　第一节　　通货膨胀的诱因
　　第二节　　通货膨胀的产生过程
　　第三节　　通货膨胀的结果
　　第四节　　怎样应对通货膨胀
　　
　　第五章　　通货紧缩
　　第一节　　通货紧缩的诱因
　　第二节　　通货紧缩的发生过程
　　第三节　　通货紧缩的结果
　　第四节　　如何控制通货紧缩
　　
　　第六章　　经济体系的平衡
　　第一节　　经济体系
　　第二节　　平衡发展即均衡发展
　　第三节　　提升综合竞争力
　　
　　第三部分　　出口贸易优势不再
　　第七章　　贸易的基本原理
　　第一节　　贸易订单
　　第二节　　贸易中间环节
　　第三节　　商品销售
　　
　　第八章　　自由的区域贸易
　　第一节　　自由贸易让商品价格更合理
　　第二节　　贸易保护对策
　　第三节　　建立自由贸易制度
　　
　　第九章　　平等的进出口贸易
　　第一节　　汇率决定的对外贸易
　　第二节　　世界通用货币
　　第三节　　一本万利的美国贸易
　　
　　第十章　　应对新的不平等贸易
　　第一节　　类似于鸦片的商品
　　第二节　　对等贸易
　　第三节　　贸易陷阱
　　
　　第十一章　　通货膨胀引发贸易危机
　　第一节　　汇率与生产成本
　　第二节　　汇率操纵不能解决贸易危机
　　第三节　　贸易优势需要不断升级
　　第四节　　贸易优势难以为继
　　
　　第五部分　　拯救中国经济
　　前言——中国经济危机路线图
　　第十六章　　住房保障制度的回归
　　第一节　　什么是新经济适用房
　　第二节　　新经济适用房建房准备
　　第三节　　新经济适用房建设
　　
　　第十七章　　新经济适用房的可行性分析
　　第一节　　新经济适用房的优点
　　第二节　　驳斥几种论调
　　第三节　　可操作性分析

 

作者：黄连上清2009　回复日期：2010-04-12　17:42:22　

 

第一部分　　房地产的病态
　　我国的房地产病得不轻，虽未达到病入膏肓的程度，但继续这样发展下去，病入膏肓成为必然，华佗在世也难以医治！　
　　高房价，高借贷建房、购房，低收入，巨大的贫富差距，社会财富的不合理流动。　　
　　高利贷产生严重的暴利，导致从业人员难以有其他投资兴趣。房地产业也是一样，房地产的暴利，也导致了从业人员难以有其他行业的投资兴趣。　　
第一章　　房价上涨之谜　　
　　房价上涨，根本原因是供应不足，加之投机炒作，房地产价格才会飞速上涨。在美国虽然有物业税，但房地产的投资属性并未改变，同样难以杜绝炒作，住房价格上涨。　　
　　房价是怎样上涨的呢？　　
　　其实很简单：今天提高价格后，成交仍然继续，涨价得到支撑。再继续提价，成交仍然继续，涨价继续得到支撑。由此反复，房产价格高涨，投资、投机趁机进入，由于无限制，一个人购买多套住房，当出现价格差时，投机者就会卖出住房，获得现金收益。　　
　　要明白这个道理，还需要从我们买菜时说起，其实不存在所谓的定价。菜市场里的同一种菜品在不同摊位的价格可能不同，今天与昨天的菜价也不同。但是猪肉、粮油价格则相对稳定。　　
　　这一切的根源是由供求关系决定的，猪肉、粮油的供应比蔬菜稳定，其波动周期比较长，蔬菜采摘之后保质期很短，波动周期自然也很短。　　
　　商品价格是怎样形成的呢？有必要从几种情况去探讨，日常商品的价格是怎样产生的？非日常商品的价格又是怎样产生的？垄断商品的价格又是怎样产生的？第一节　　日常商品定价
　　日常商品是指人们天天要用到的商品，如：大米、食盐、水、面粉、蔬菜、猪肉、鸡蛋等等日常消费品。　　
　　这些日常商品的交易历史数千年，由最初的物物交换到货币出现，而由货币充当等价物后，这些日常商品就有了价格。　　
　　它们的最初价格并无谁规定，而是在交易场所（多为集市）里，该物品的供应与需求情况共同决定的，卖家报一个价格，买家还一个价格，能被买卖双方接受并成交的价格，就是该商品的初步价格。　　
　　由于存在供求的不平衡，在交易过程中会不断修改，可能上涨，也可能下跌。这就是市场经济的价格机制。　　
　　为什么今天的大米、食盐、猪肉、鸡蛋等等日常用品价格又相对比较稳定呢？这是因为今天的交通、通讯比较发达，信息流通基本上是即时情况，哪里有价格波动，那里就会被商人变成商机。今天这些日常用品总是供略大于求，价格的地区差异并不显著。
　　当供求平衡被打破后，供不应求时，价格上涨，供过于求时价格下跌。２００７、２００８年的猪肉价格暴涨，正是由于生猪受瘟疫影响大量死亡，以及之前供过于求价格下跌，养猪无利可图，存栏下降，导致猪肉涨幅翻倍。今天的猪肉已基本回归到正常价位。
　　在甲地与乙地虽有价格微差，但考虑两地运输成本，即：将价格低的货物运到价格高的地方去卖，加运杂费后也差不多，这种价差始终是客观存在的。
　　这种价格的微差是难以被商人利用，他会长期保持下去。
　　这也是可以解释，为什么中国中西部地区经济落后，物价也相对低，而东南部经济发达，物价也相对高，但难以平衡到物价水平完全一样。
　　上述的市场价格确认方法，在许多的乡镇的蔬菜交易市场还能看见。
　　如果今天市场里的某一种蔬菜数量少，而需求比较大时，买菜的他就会主动调高价格。这个幅度以他能大概全部卖掉为前提，太高，买菜人不一定愿意买，他们可能换其它菜吃。不调价，卖菜人有会觉得有损失。
　　同理，如果今天市场里的某一种菜数量多，而需求比较正常，买菜的他就会调低价格。这个幅度以他能全部卖掉为前提。太低，卖菜人有会觉得有损失，买菜人倒是愿意买。调整后的某一价格还是卖不掉，他还会调得更低，直到卖完为止。
　　日常用品中的政府垄断商品的定价则违反上述定价原则。
　　一般城市的水务都由政府主导，在计划经济时代，价格不高，随着全社会劳动生产率提高，水务的劳动生产率并未得到相应提高，劳动力成本却不断上升，实际就是其他行业都加工资，水务工人也要加工资啊！于是水务的财务报表就亏损了多少多少亿。
　　不管是供水还是污水处理都是这样，于是就盯上了供水的价格，只有提高价格，才能弥补亏损。
　　这既是政府的难处，也是政府的优势，调价方便啊！要提高效率并不容易，必须改变生产工艺，或使用更先进的设备，提高自动化程度，降低成本。
　　必须满足：劳动力成本增加即工资不断上涨的成本值小于提高效率带来的产值，才能维持水价不变。
　　或许，政府垄断的日常用品的劳动生产率提高的产值，远远小于劳动成本增加值，水价只能上涨。
　　房地产是日常用品吗？政府认为不是，但多数劳动者可能会觉得他应该是。房地产的定价，的确不像日常用品那么简单，好像与成本无关。　　第二节　　非日常商品的定价
　　住房是不是非日常用品呢？同样是，也同样不是。
　　说他是，因为我们每天都要住。说他不是，因为我们对日常用品的概念是每天使用、消耗的物品。
　　住房在作者看来：他应该是严格意义的日常用品，同样是每天使用、消耗，只是其消耗的过程很细微。依据约定俗成的日常用品概念，但也可以归类到非日常用品。
　　非日常用品，都是由稀缺商品开始的。有些商品一开始也是非日常用品，随着生活进步，慢慢变成了日常用品，虽然不是那种每天必须用到或需要经常更换的商品，但的确是不可缺少的，如：衣裤、被套、床单、手机等等商品。
　　当工厂生产某一种市场稀缺商品时，最开始无竞争，其价格制定除考虑生产成本外，只需考虑消费者的承受能力来定价。
　　住房现阶段的状态就是这样，由于需求太旺盛（这里的需求包括炒房人的投机需求与普通人的住房需求），还是被市场追到了稀缺资源的地步。
　　房地产销售变成了只考虑消费者的承受能力来定价，而与房地产开发的成本无关。当然，住房的销售价格已经远远大于成本价格，出现房地产开发的暴利，许多资本纷纷进入，包括非房地产业的大型国有企业的资本。
　　当产品价格太高，消费者就会很少，产品消费不足，工厂生产难以正常进行，利润目标难以实现。价格太低，消费者虽多，但利润很少，无投资吸引力，对行业继续发展不利。所以，非日常用品的定价也是以相对合理为原则。
　　什么是合理定价，如何确认产品的价格是合理价格？这是本节要研究的核心问题，并试图用行之有效的方法来验证。
　　这需要由生产该商品所要满足的消费群体、以及我们的产品的技术含量、产品的绝对价格这三个方面来说明产品的合理定价。
　　我们生产一类商品，总会预先设计消费群体，是小孩的玩具，还是成人的游戏机，是吃的，还是穿的。是有钱人消费的还是一般收入人消费的，当然没钱人难以实现产品价值，商家是不会考虑生产没钱人消费的商品的。
　　若是吃的东西，是大人吃的还是小孩吃的，根据不同消费群体制定外包装、商标图案、建立食品吸引力机制，如：特定的口味、特定的功能，有用的外包装（包装还可以再次使用，如瓶子还可以做水杯等等），保证对顾客有吸引力，促进产品销售。
　　小孩吃的，那可以加印儿童喜欢的文化人物，如：机器猫、咖啡猫、奥特曼等等，外包装可以漂亮一些。还可以攒商标换食品等促销活动。
　　若是成年人中的老人消费，口感实惠最重要。若是成年人中的年轻人消费，品质、档次、流行最重要。若是老少皆宜的食品，那就要满足大多数人的口味，地域不同，口味也不同，在一定地域范围里同样存在大多数人的口味。
　　若是穿的东西，要明白是大人穿的，还是小孩穿的。
　　是大人中的男人穿的还是女人穿的。若是男人穿的，是中年人穿的还是年轻人穿的，都要有清楚认识。
　　若是年轻人穿的，当前流行什么就需要生产什么以满足需求。
　　若是中年人穿的，更多地考虑成熟男性的穿衣魅力展示，以及在不同场合的穿衣需求。
　　老年人则追求衣服的大方得体、冬衣的保暖性能。
　　若是女人穿的衣服那就花样太多，不同年龄、不同知识结构、不同审美观念、不同收入、不同身材的女性都会成为衣服设计的主题。
　　在衣服生产能力过剩的今天，流行的、销量大的衣服就是相对稀缺的商品。对于小孩的衣服，更多的是成年人考虑价格、美观程度来决定销量。
　　我们再看产品的技术含量对产品价格制定的影响。
　　当一类技术不被大量推广，他就有点技术含量，若其产品投资回报高，则会吸引大量投资，该技术就快速地被人们掌握。
　　这一类易被掌握的技术，其产品价格不宜太高，在商品上市初期可适当高些，并慢慢降下来，追求市场占有率才是根本。
　　技术含量高，只有个别企业掌握的技术，产品就处于卖方市场，产品价格是生产者以实现产品利润、销售与生产正常为目标大概确定的。如微软的电脑操作系统的软件，根据不同用户其价格也不相同，地区不同价格仍然不相同。其价格还可以调高或调低，这样会影响销量，太高，易引发盗版，太低，消费量增加，企业收入与利润可能大幅减少。
　　最后看产品的绝对价格对产品价格制定的影响。为什么是绝对价格呢？应该称之为标准价格更合理。
　　比如一类食品，散装是多少钱一斤，包装后就讲多少钱一袋，这种情况我们就要将包装后的产品价格进行标准化。如一袋盐水鸭是４００克，卖２０元，折合标准化后就是２５元／斤，而散装的盐水鸭只有１５元／斤。散装的销量一定会比包装的销量大，当然，他们的口味、质量不会差异太大。需要说明的是：不是每种商品都有标准价格或绝对价格。
　　还有一种商品，给人的感觉是比较便宜，能刺激人们购买欲望，这也可以叫做绝对价格低。
　　当然，不同的人，对商品价格的认识不一样，其对商品价格感觉比较低的具体值也不一样。一件衣服对高收入者来说，２００元算便宜，对低收入来者说，算贵。
　　如何让所有人都感觉比较便宜，不同的商品其策略不同。最近比较多见的１元／１样的小商品店铺，许多生活用品，儿童小玩具，让所有人都感觉比较便宜，是因为，我们平时买这些小商品，没有３－５块是买不到的。
　　或许是因为金融危机的原因，市场疲软，商家甩卖所致。要让商品给人便宜的感觉并且让消费者购买，这就是商品定价的最高境界，当然要保证企业利润实现，总体不亏本。
　　就住房而言，在大城市的郊区农村，许多小产权房在城里人的眼里，那就是一个绝对价格很低的产品，比较便宜，所以小产权的购买群体，有投机客与普通消费者，这一群体在不断扩大，政府也难以合理处理。说其非法，难惹众怒，说其合法，势必造成小产权加速建设，对正规的房地产商影响很大。政府收入的影响也很大。
　　所有企业对产品定的价格，都要通过市场来检验，虽然不是像菜市场当面讨价还价，在大型超市或百货商场都是定价，爱买不买。
　　但是，产品的销量就能说明一切问题。
　　每到一定时候，在超市或百货商场都有促销活动，这就是所谓的购物季。这也让人们养成了的商场不促销、人们不消费或少消费的习惯。
　　并不是购买人缺少这些商品，而是价格合理，达到了消费者的购买心理价位，质量又有保证，当然销量比较好。
　　综上所述，非日常用品的定价，也是间接遵守日常商品的定价原则，虽然价格高些，也能卖出一些，完全卖完是十分困难的。但对于充满竞争的商品，高价是难以维持正常的商品生产的，必然导致商品库存增加。
　　充满竞争类的商品价格总是定在生产成本之上，否则，企业无利可图，自然难以有组织生产的积极性。有可能暂时低于成本销售，但会很快恢复正常。第三节　　垄断商品的定价
　　垄断商品就是那些被生产者或特别权力者独立经营买卖的产品。
　　前面已经谈过，垄断商品是由企业根据生产成本以及消费者的接受能力来定价的。
　　但是，这种定价模式对整体经济的危害是显而易见的。这是本节谈论的主要问题。
　　由于竞争消失了，真实的供求关系也会不准确，供应数量变成了垄断者可以控制的橡皮泥，垄断者可以人为地制造供求失衡的假象，只要对自己有利，他们都会做。
　　住房虽然由千千万万的房地产开发企业组织生产，但需求太过旺盛，形同垄断商品。出现捂盘惜售，人为制造供应紧张的局面。推迟销售、等待提价等囤积居奇的炒作手段。
　　住房在这时，与垄断商品的销售无异，甚至很多垄断商品都难以达到房地产的暴利比率。　　这对于那些基础资源性质的商品，被垄断后，只要价格一上涨，必然带动下游产品价格上涨，可能会引发通货膨胀。
　　政府该怎样做？当然是让其市场化，引入竞争机制，稳定商品价格。这对生产型商品是可行的。对于稀缺资源型商品则是不可取的。
　　因为只要获得该资源就垄断了该资源，其价格可以是自己确定，即拥有了所谓的定价权，对后续商品的价格形成产生深远影响。
　　他们可以不惜一切代价获得该资源，得到后将所发生的成本转移到产品中去，导致产品价格偏高。
　　对于生产型的煤炭、石油等初级产品，可以引入竞争资本，政府收税，可以解决价格偏高的问题。
　　而作为稀缺资源型商品的土地，——建房必须品，竞争也难以解决问题，竞争反而会提高土地价格，作为土地出让的一个点，竞争越充分，土地出让价格越高。
　　但从土地的最终用途来看，土地价格越高，越容易引起通货膨胀。因为土地成本最终会转移到房产中。导致房产价格偏高，导致消费水平提高，劳动力单价上涨，带动所有商品价格上涨，通货膨胀即成为事实。这样势必降低该城市综合竞争力。
　　怎么解决这个问题呢？我们从土地的使用价值入手来分析：土地是人类用来种植的稀缺资源，不能再生，一旦破坏，很难恢复。
　　他不能以年种植价值来衡量土地价值，只要不被破坏，他就可以无限期种植农产品，满足人们的生产生活需求。
　　城市要发展，土地占用不可避免，土地是用来修路建房的。作为工业用房，土地价格不能太高，太低又会造成土地资源的浪费。　　
　　作为住房或商业用房，土地价格可以高点，但不能太高，太高了使生活成本增加，劳动力单价也会提高。这个高低是难以合理到具体数据的。
　　作者认为：城市占用土地作为基础设施建设，无可厚非。
　　但同一城市的位置不同，土地价格也就不同，我们可以让那些预期单价高的土地到市场中去竞价买卖，让他成为高价商品，让有钱的人去购买。
　　而相对低价的土地做基础设施建设用地，即是把政府为全体民众提供住房的土地也作为基础设施用地。这些地块主要在城市的近郊。
　　为什么呢？这类土地若也定价，谁定价是最合理的，若让商人去做，住房价格会很高，政府做，易引发腐败且办事效率低下。
　　而政府将土地国有化的成本并不高，按现在的国家标准，也就是３万－５万／亩。
　　土地成本进入房价中，其价格应不高于国家标准才能解决上述问题。
　　我们应该将家家拥有一套住房作为政府的基本工作，房子不能太大，其大小与全国人均（包括当地人均）住房面积无关，只与住房的舒适程度有关。住在这里不是享受，也不能难受。让特权者对其失去兴趣，房子只有使用权，不能自由转让，要转让，只能卖给政府，公式如下：
　　政府的价格＝只是当初的购房价－已使用年限扣款
 　 如：房子购买时是１４万，使用期限７０年，卖房时已用２０年，只能得到１０万元房款，再按１０万元或略高于１０万卖出。
　　不考虑物价上涨等因素对房价的影响。让房价上涨的现值与现售价的差值补贴充抵新房到旧房的折旧价值。
　　这类住房用地由政府划拨，以及用其他土地出让收入补贴这类土地建房的前期投入，住房者只要是第一次买房，都可以购买，房价基本上只是建房成本与适当利润，利润比率不超过ＧＤＰ增幅。
　　这样可以建立大型社区，几万人的大区，政府再建立城市公共交通系统。政府对这样的大型社区投入基本上为零，但其社会意义却是成倍的产出效应。
　　这样，基本上都是年轻人购买这样的房子，其房款可以是双方家长的赞助，促进了消费，而年轻的家庭生活压力不大，只要进入社保体系，生病、失业、退休都不用愁。
　　若他们是高收入者，他们可以购买城市中心位置的商品房，其商品房总价可以是普通家庭３０－５０年的收入。
　　作为普通消费者，他就会考虑，我存３０－５０年收入去买市中心的一套住房而降低自己的消费合算，还是住在政府提供的社区而正常消费合算。更多人会选择后者。
　　扩大内需将不再是一句口号，而是人们的实实在在的消费习惯。
　　那么，商品房可能比现在价格还高，而政府提供的社区会不断升值，７０年后，这里可能就是商业中心了。这个地块可以进入土地市场交易，可能会将政府的所有投入一次赚回来。　　而廉租房的建设可以少之又少，毕竟城市中的赤贫者是极少数。所谓的夹心层是最多的。对于几千亿的住房投入，其产生的社会效果如何？还值得商榷。因为我们看到政府的经济适用房与商品房差价不大，这是什么原因？在一个区域里建房成本是相差不大的。 　　
　　综上所述：对于垄断商品，只有引入竞争机制，才能稳定价格，保障供应。对于稀缺商品，如土地，并不是卖得越高就越好，还要根据其用途，来确定其价格，这个价格应与当地的经济发展相适应。否则，容易引发通货膨胀。　　
　　房地产业的飞速发展，房价高涨，同样带来严重的通货膨胀，在后面会专章论述。

 

作者：黄连上清2009　回复日期：2010-04-22　19:08:58　

 

第四节　　房价上涨之谜　　
　　房价上涨，是旺盛的消费需求推高的，这里不仅包括普通消费者的住房需求，更包括投机、投资人的住房需求。
　　住房是理想甚至是完美的投资产品，不怕缩水贬值，更不怕使用价值的消失。比股票、证券安全多了。
　　不管是开发商，还是消费者，都经历过这样一个现实情况：从房子开始预售，吸收购房人的资金，到房子建好的这一过程，房价可能上涨了２０％－３０％甚至更多。
　　这样的情况：绝不是因为成本原因导致的房价上涨。只能是需求太旺盛所致。
　　是什么原因导致房价这样飞速上涨呢？消费信贷的邯郸学步与消费需求的客观存在，导致真实的消费需求被放大，出现严重供不应求。
　　先说消费信贷的邯郸学步。
　　在欧美等发达国家，由于消费不足，出现了金融机构借款给消费者，用于购买较大支出的商品，消费者只需每月归还金融机构一定的借款。实现银行安全贷款，消费者获得资金消费的两全齐美。这样就促进了消费。
　　消费信贷的这种模式很快推向所有消费领域。
　　对于金额相对较小的消费，主要依据个人信用来发放贷款。金额比较大时，就需要有首付款，再以所购物品为抵押来发放贷款。都有抵押贷款的性质。
　　欧美等发达国家，政府的福利制度比较完备，物质产品极大丰富，通货膨胀率很低，消费能力已经得到较大释放，再有扩大比较难。他们的普通民众存款率比较低，收入大多用于消费，而购买大件物品所需资金相对不易由个人储蓄获得，只有通过消费信贷支持。
　　而我国的普通居民，由于对未来自身的支出预期担心，储蓄已经是习惯。对于住房需求更是如此，谁都知道住房需求很旺盛，但总是资金不够，于是消费信贷就引进来了，解决了很多人的住房需求。
　　这种用未来收入支付眼前消费的模式得到推广，同时助长了投机性的投资需求。
　　在消费信贷推出的初期，还主要是真实需求的购房人。在部分城市，现在的投资性需求已经超过了５０％。可以通过二手房交易记录与新房购房记录中可以获得这些数据。　　在初期，消费信贷支持下的住房贷款，还是贷款中的优良资产，现在这样的说法不多了，因为大家都知道了房地产的泡沫有多大，一旦出现房价下跌，银行可能得到的是一大堆严重贬值的房产。
　　由于美国有物业税这道防火墙，所以美国的房地产泡沫还不算大，即使金融危机，其房价下跌幅度并不大，中国的房地产泡沫一旦破裂，危机将是致命的。
　　我们引进消费信贷，带来了房地产的繁荣，同时带来了严重的房地产泡沫，加速了通货膨胀。
　　再说住房消费需求的真实存在。
　　由于历史的原因，我国的农业人口比重较大，通过３０年的改革开放，大量农业人口进城，出现了农民定居城市的城市化进程。
　　我们作为经济落后的大国，通过工业化，提高了人们的收入。
　　工业化本身就需要大量的劳动力做后盾。虽然不会出现英国第一次工业革命时的“圈地运动”，但是，农民的城市化的进程还是个人行为。
　　进城了，首先就需要住房，这是多么实际的、根本的、重要的需求。政府难以实现人们住房需求，于是就将这个需求推向社会，由市场来满足。
　　由于农业的承载能力减弱，等待城市化的农民至少还有５亿。以现在城市化率４０％计算，以８０％的城市化为顶峰，结果是：
　　　 １３亿×（８０％－４０％）＝５.２亿人　　以五口人一个家庭，还需要１亿套住房，每套７０平米，需建设住房面积７０亿平米。而现在全国建设的商品房每年超过１０亿平方米。只需几年就可以实现建设目标，我们的生产能力不是问题，主要是政策制定有难度。
　　政府将这么强大的住房需求推向市场，有太多的需求需要满足，卖房的不断提高价格，还有人买，于是价格不断提高，不断有人来买，价格不断上涨。
　　这是任何商品都比不了的啊！商品房是只涨不跌！房价就这样一步一步地上涨了。
　　这就是房地产泡沫产生的根源，也是房地产引发的通货膨胀的显著证据，与改革开放初期出现的物质短缺如出一辙。