中国经济为房地产调控所破

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 22:34:11
中国经济为房地产调控所破崔宇

八月秋高风怒号,杜甫的茅屋为秋风所破;人间四月芳菲尽,中国房地产市场似乎要为空前并不绝后的房地产调控所破。

需要说明的是,杜甫诗里的“破”并非遭遇强震后屋毁人亡,只是“卷我屋上三重茅”或者“床头屋漏无干处”,而中国房地产市场的“破”也并非整体轰然崩盘,只是局部的“东边日出西边雨”或者暂时的“山重水复疑无路”。当然,号称被房地产绑架的中国经济也会为这场“倒春寒”所破,但也并非陷入衰退,而是要在破和立的结构调整中涅磐重生。

之所以说房地产市场不会因为政策调控而崩盘,最根本的原因是城市化过程中的刚性自住需求。尽管个人的购买力有限,但是在祖孙三代或者七大姑八大姨团结起来凑首付的背景下,家庭圈子起到了金融机构的作用,这相当于放大了个人的资金杠杆,但却没有让金融机构承担太多风险;再加上中国传统的“居者有其屋”观念,以及在计划经济时期好赖都会有个房子但现在却“没地儿住”的心理落差,这都意味着在真实的城市化(即农村转移人口定居到城市,而非在城市居无定所地打工)未结束之前,中国房地产市场的自住需求将支撑房地产不会崩盘。

有人会说,房地产市场同股市一样具有追涨杀跌的特性,一旦下跌势不可挡,但要想让购房者达成一致的集体行动是很困难的,如果大家普遍预期房价将暴跌30%以上,那么房价可能只跌20%就停止了,因为人们都纷纷赶在跌幅达到30%之前入市,这和股市是一样的。同股市不一样的是,房地产市场还存在真实需求,并非完全的投资品,在强烈的购买欲望下,房价的跌幅比预期的还要收窄。

因此,不能说这次房地产调控非常严厉,就一定会导致房地产崩盘,这只会让地方政府和房地产商拥有更多的抵抗房地产调控的筹码和话语权,会弱化房地产调控的执行效果。尽管房地产市场不会崩盘,但在强大的政策压力和市场压力(2009年涨幅过快)下,中国房地产市场必然会向下调整,这种调整对于中国经济是可控的,也是有利的。

2009年,中国房地产开发投资约3.6万亿,占固定资产投资的比重约为16%,相比近几年20%以上的水平有所下降,但中国经济依然实现了保8。如果今年房地产开发投资下降10%,那么今年3000多亿元的保障性住房投资计划可以填补这个缺口,如果下降幅度过大,还有中西部地区的基础设施投资和新兴产业的投资来弥补。

而且,房地产开发投资今年也不会出现大幅度下滑,因为这轮房地产调控的初衷并不是打击所有的房地产商,只是严格控制囤地捂盘的房地产企业的银行借款和资本市场融资,而2007年左右在全面货币紧缩政策背景下,所有的房地产企业都陷入了困境。只要房地产开发企业放弃囤地捂盘还是可以得到银行信贷的支持,再通过释放现有存量楼盘降价回笼资金,就可以缓解现金流的压力。另外,2009年下半年以来房地产新开工面积一直大幅增长,这意味着今年的房地产建设活动仍将保持在高水平。当然,房地产行业或许会出现一定的洗牌,许多业务集中在房价过高的地区、盲目扩张和现金流紧张的企业将会尝到优胜劣汰的滋味。

在房价正常回调的过程中,比较受人关注的是银行信贷风险。根据最近央行公布的一季度贷款投向估算,目前房地产企业开发贷款余额约为2.8万亿,个人购房贷款余额约为4.8万亿,分别占金融机构贷款余额的6.6%和11%,同房地产有关的贷款还包括建筑业的贷款和地方政府的土地储备贷款,这部分数据并未完全公开,但比重应该不大,尽管去年的土地储备贷款上升比较明显,一些地方政府的土地储备中心出现在了很多上市银行2009年十大贷款客户的名单上。

总体来看,房地产相关的贷款应该约占金融机构贷款余额的20%左右,这个风险应该是可控的。按照经验,如果房价出现回调,土地储备贷款和房地产开发贷款的坏账率将显著提高,而个人购房贷款的坏账率并不会显著提高。由于这轮调控的目的并不是“消灭”开发商,而是削弱开发商,还要指望开发商加大房屋供应,所以即使出现调整,房地产开发贷款的坏账风险也不会太高,最容易出现坏账的就是土地储备贷款,因此去年发放土地储备贷款较多的银行可能需要提高警惕。据4月21日的《21世纪经济报道》,建行、民生和深发展等银行就在此列。

当然,金融机构还有一些提供给企业和地方政府的、以土地和房屋作为抵押的贷款,这部分贷款的规模和风险尚不得知,但如果房价只是调整而非崩盘,即使部分出现坏账,也应该是可控的。特别是,如果开征房产保有税或消费税并列为地方税种的话,地方政府某种程度上可以“失之东隅收之桑榆”。

总之,如果坚决执行不打折扣的话,房地产调控不会让中国经济走向衰退或崩溃,反而会助推中国经济的结构性调整,摆脱过度依赖房地产的窘境。否则风险会越积越深,那时才是骑虎难下。从中国股市今天的走势来看,金融和地产等权重股反弹无力,概念股超级逆转,也许市场已经觉察到了中国经济结构性调整的趋势,纷纷弃暗投明。

最后,借用温家宝总理在地震灾区的话,只要有一线希望,就要尽百倍努力,我们决不放弃。或许对于房地产调控和中国经济的结构转型也是如此。古语有云,“慎终追远,民德归厚”,让我们为青海玉树地震中逝去的人们默哀致敬,让逝者安息,让生者和谐。


(本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。)