马光远：抑制高房价的“政策三宝”

马光远：抑制高房价的“政策三宝”

作者：马光远

对于高烧不退、逆政策而疯涨的房价，昨日召开的国务院常务会议认为，部分城市房价上涨过快的问题比较突出，提出“各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。加强住房保障工作，增加住房建设用地有效供应。实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策”。这意味着，未来房地产调控的政策将从全面调控转变到“重点打击”。

事实上，自2009年12月14日国务院常务会议提出的“国四条”始，以“国十一条”为核心的一系列调控组合拳频频出台，土地、信贷和税收等都实施了一系列控制房价上涨的举措：营业税优惠取消，二套房贷重新回到4成首付，开发商拿地成本提高，保障性住房的建设力度空前。但遗憾的是，在政策的高压态势下，房价不降反升，而且上涨的速度明显快于调控之前。在这三个月内，全国一线城市的房价保守估计涨幅不低于30%。即使按照4月14日国家统计局公布的70个大中城市房价最新数据，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%，创造了该统计数据建立以来的最高历史纪录。

尽管国务院常务会议仍然用“部分城市”房价上涨过快作为对目前房价走势的基本判断，但不可否认，目前房价的泡沫已经从一线城市向二三线城市转移，房地产泡沫从部分城市向全国蔓延，已经形成了全局性的疯狂态势。抑制房价上涨无论是难度，还是范围，都发生了很大的变化。在这种情况下，根据新的形势对以前的房地产政策进行检讨和评估，并有针对性地出台一些更加严厉的调控措施不仅必需，而且迫切。

检讨前段时间，房地产政策“失灵”的原因，不外乎以下几点：其一，政府部门态度不坚决，目标信号错乱，这是最主要的因素。“抑制部分城市房价过快上涨”完全成了一个鼓励房价上涨的反向指标，让民众难以判断政府的真实意图；其二，开发商过度夸大的“政策无用论”。开发商以历史的殷鉴告诉民众，在2008年之前，政府三年的调控房价政策，调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，这种经典的事例极易引发民众的恐慌；其三，很多政策，比如建设保障性住房乃长期的历史欠账，是需要政府承担的责任，但和治理高房价并没有多少关系，而且由于欠账累累，建设周期长，基本可以判定保障房对高房价短期没有任何影响；其四，从本轮房地产上涨的诱因看，2009年前半年，居住需求占了多数，而下半年，最大的推手就是投机性购房，但从目前政府出台的政策来看，对于投机性购房，却没有出台任何有效的针对性的举措，用取消营业税优惠等隔靴搔痒的手段根本无法抑制投机；其五，政策的准星失效。一些政策不仅没有抑制炒房者，却直接造成了民众的恐慌。比如取消营业税优惠，各大银行开始取消利率优惠，直接增加了民众购房的成本，让一些本来持观望态度的民众恐慌性入市。

在这种情况下，放弃那种四面出击的政策策略，而突出重点，通过差别化的土地、信贷和税收政策，精准打击投资投机行为，使得政策更具有针对性，引导房地产的合理消费，必然成为下一步政策的首选。笔者认为，之前的政策，包括加大保障性住房建设，这些举措从长期而言没错，但目前最紧要的问题是打击房价的过快上涨，而保障性住房因为建设周期等原因并不能取得立竿见影的效果。而房地产政策要恢复声誉，必须采取一些特殊的措施，让政策立竿见影，扭转目前极其被动的局面。

笔者认为，国务院常务会议提出的实行更加严格的差别化信贷、税收政策，针对的就是房地产的投机行为。当下房价疯涨至此，已经和“居住需求”毫无关系，当房价将80%以上的人群都远远抛在后面，支撑房价的唯一因素就是投机，博取资本利得的收益。房屋存在的最大意义已经不是为了居住，而是像股票一样增值。据统计，目前北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10%的国际警戒线，有些城市这一比例甚至达到了50%以上。要抑制房价，必须抑制投机，一方面要通过信贷杠杆，增加投机性购房的成本和门槛，另一方面，要通过税收杠杆，降低投机者的房地产投资收益。

就政策的选项而言，还是应该在土地、税收和信贷上做文章，管住土地，管住银行，并且通过税收杠杆的作用，把投机和过度消费的需求打掉。具体而言：

其一，应该实行差别化的土地政策，差别化的土地政策，除了区分保障性住房和商品房，对土地招拍挂进行完善之外，更重要的是，对于低价商品房和非高档住宅的土地供应实行鼓励性的政策，但同时，在土地供应的总量上，应大幅增加而不应该减少，通过土地“放水”，抑制地价。

其二，出台更有针对性的差别化信贷政策，要点有三：一是对于居民购买第一套住房的行为，仍然应该坚持以前利率七折优惠和首付20%，这个政策，至少在目前仍然应该坚持，不能贸然取消首套住房的利率优惠，引发恐慌性购房；三是应该提高商品房开发的资本金比例，把去年降低至20%的资本金提高至35%。

其三，实行有保有压的税收政策。差别化的税收政策绝不仅仅限于营业税和印花税等毛毛雨般的差别对待，而应该在房产税、特别消费税或者暴利税上迈出实质性的举措。具体而言，一要尽快推行房产税的试点，对别墅等高档住宅、拥有二套以上住房的征收房产税；二是为了抑制炒房行为，应该对卖第二套住房以上的行为征收暴利税，或者征收特别消费税，抑制房地产投资行为；三是对于购买多套住房的行为，累进征收营业税。