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[转贴]必读！- 我的亲历：什么楼市会崩盘？
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    我的亲历：什么楼市会崩盘？

    作者：杨连宁
　　
　　你要问我：什么样的楼市必然崩盘？我先借亚当•斯密的话答你：“荒谬、行为不当和极度违背常理”的交易难以为继。你说你问的是楼市，我说我答的也是楼市呀，我亲历过崩盘的海南、北海、惠州房地产冰炭两重天，在击鼓传花的惊险游戏中炒过地、炒过房又被套住。说来怕你不信，我5千元每平米买的房子10年后每平米9百元拍卖成交。虽然难敌赚钱诱惑，但我自始至终怀疑自己的炒作“荒谬、行为不当和极度违背常理”，所以，我也深感眼下中国楼市不对劲。若以如今各大城市的价位购房，先富起来的人先返贫，而未富起来的人别说致富，能指望扣除月供后维持温饱就不错了。别忘了，2008年全国城镇职工每月平均工资不足2千5，住房支出占收入的比重高到你难以承受，无异于你被大幅减薪！
　　
　　连郎咸平也对江浙商人透露他在上海炒楼。8月最新数据已暴露出领涨全国的上海楼市秘密：中低价房成交跌过一半，唯有豪宅在涨价，每套1千万以上的豪宅成交484套。鬼才相信富豪们的自住用房是越贵越买的欢，专捡最贵时买的。我不相信辛苦办厂、点滴积累的江浙富商，会拿自己兜里的钱去冒险炒豪宅，不相信大笔外资进来炒房，更不相信有不怕涨价的什么刚性需求。公开的秘密只能是当年海南的亲历：套出银行的钱炒作，赚了是自己的，亏了是国家的。难道还有不公开的秘密？有。那就是，海南当年炒地炒房那么火爆，却没有一家外企、私企的金融机构敢进来走钢丝。所以，不公开的谜底只能是：产权无主的国有银行不惧风险不怕亏！
　　
　　我在海南炒房炒地时，也是眼下这套涨价把戏：土地、房子已不是消费品，也与消费者无关。它们已变身少数投机（所谓投资）者手中的骰子，成为其秘而不宣的赌博押宝砝码。押什么宝？押房价只涨不跌！操盘手为什么敢押？因为他深知，放出真金白银的真正主人喜涨怕跌。谁才是真的投资人？国有银行。银行被绑进赌场，身不由己地患上“斯德哥尔摩综合症”。什么叫“斯德哥尔摩综合症”？就是人质与绑匪同心同德，就是放款人与借贷人损益同步，达致共谋。其实，只涨不跌的最大受益人，还不是借款人和放贷人，而是整出繁荣大剧的总导演政府。试想，没有房地产一枝独秀的繁荣，能有全国城镇旧貌换新颜？能有大手笔谱写政绩？能有官员们格外热衷其事？总之，房价之所以只能涨不能跌，是因为击鼓传花的链条不能断，断了就满盘皆输。
　　
　　你可能不满我的回答，问为什么“荒谬、行为不当和极度违背常理”就会崩盘？对此，我只能用探空气球不断升高必然爆裂来作比喻：内压太大，离地太高后一旦外压降低，它就会爆裂。内压太大，是指畸高楼价虹吸的资金密度太大，像高密度黑洞的膨胀。离地太高，是指高房价脱离现实购买力太远，消费者望楼兴叹。一旦外压降低就会爆裂，是指超高密度的资金难以为继时，也就是楼市缺氧缺血时，黑洞坍缩的反向吸力，会吞噬所有来不及逃脱者。
　　
　　你要我再说明白点，我会说：房价过高，会导致房屋买卖不再是大众必需品消费。当楼市交易成了投机者与银行共谋炒作赚快钱的砝码或骰子时，房价就会进入一个只能涨不能跌的上升通道。一路涨上去远远抛离了消费人群后，必然变得缺氧缺血。你又问：都说会跌会跌的，怎么就是不跌？我的回答也是同一个：因为当事人知道它难以为继，因而救命般输血输氧，达成了不惜代价挽救楼市的无良共谋。最大的谜底，还是放出真金白银的银行在命悬一线地挣扎，实在不甘房价下跌后收回满盆满钵的不良资产。当然了，繁荣大剧的总导演也不甘落败，还在挥舞着指挥棒。政府在越涨越高的房价前矢言要“稳定房价”，我理解就是要稳住高价，但愿我的理解有误。
　　
　　其实，说楼市“荒谬、行为不当和极度违背常理”的不是斯密，而是克鲁格曼。他在上海交大演讲时称房地产泡沫是“邪恶泡沫”。他说：“我觉得房产投资过多很不好。因为房产投资带来的泡沫，是不会产生任何生产力的泡沫。上世纪90年代末期，我们也曾经面临高科技泡沫的破灭，但是上一轮的科技泡沫至少让我们用上了光纤，改善了我们的生活。”在克鲁格曼看来，房地产泡沫之所以是很邪恶的泡沫：在于“这个泡沫给我们很多没有必要的空房子，这个空房子对任何人都没有好处。”就是说，它连“零和游戏”都不是，是“负和游戏”。我的亲历佐证这个论点，你知道当年曾遍地烂尾楼，我知道国有金融机构在海南、北海、惠州砸掉近千亿。
　　
　　在我看来，凡是把非生产性劳动产品的天然资源、天然物权或生活必需品垄断起来卖高价，从而遏制了大众消费的行为，都有点“荒谬、行为不当和极度违背常理”。为什么？因为“垄断通常是贪婪行为的产物”（斯密语）。先不说土地是天然资源，物业是生存空间，住宅是生活必需品，“居者有其屋”是基本人权；就说不断涨价的水、电、油、气吧。哪个资源不是人类从地球上无偿获取的？其开采附加值有多少？凭什么推高价到极不合理？再说中国式拦路收费。看似在回收筑路投资，其实，是逼迫消费者高价赎买自己的行路权，是变相盘剥大众的行路权。加征燃油税不再被人提起。我怀疑，“温水煮青蛙”式的步步涨价已经等于征了税，而征税则不再收费的改革——即撤销所有收费站的方案早已胎死腹中。对于政府来说，更划算的是油价涨起，收费站也不用撤！这么说不是揣测，而是在说事实。
　　
　　有脑筋急转弯问题：小狗为什么不在沙漠里尿尿？正确答案不是它没水喝，而是沙漠里没有电线杆。小狗尿尿为什么要找地标物？正确答案是它要为自己的生存空间划界。小狗尿尿争取空间也是人类的本能。从发生学上，斯密认为财产权与政府都起源于地权。再说楼市。它的主要权益也是天然物——土地，而不是盖楼的钢筋水泥和农民工血汗。我讲课爱用一组数据解说级差地租：农民自建楼160元/平米，小城镇1600元/平米，大都市16000元/平米，工料成本差不多，价差在地租。如今的楼价构成也是如此：消费者支付的建楼成本占？％，被迫高价赎买自己的居住空间才是楼价的主要构成。谁能否认，政府的超额垄断地租和苛捐杂税已构成房价的过半？

　　斯密认为：“公共资本和土地是专属于国家的收入源泉，然而通过这些途径获取的收入要么极不稳定，要么会损害社会的公共利益”，为什么？因为“国家圈占大量土地历来会对全社会造成伤害”。上海2007年卖地卖了620亿，2008年只卖了67亿，跌去近90％，符合斯密的“极不稳定”说。至于“损害社会公共利益”，在我看来，不仅是一套房子消灭一个百万富翁或没收了几代人毕生积蓄，不仅是民间财富又回笼了国家；也不仅是抑制大众消费，助长了贫富悬殊的马太效应；在我看来，推高房价干脆就是助长投机者的赚钱游戏剥夺了大众的住房消费权！
　　
　　按照斯密“价格决定于为谁”的原理，我想通了房价超高也取决于其用途。如果用于大众消费，房价绝不会畸高。但用于投机炒作赚快钱，其高风险高成本决定了房价绝不会太低。茅老说高房价是由于“百姓太有钱”是口误，任志强说他“只给富人盖房子”才是实话。
　　
　　我在海南生活了17年，深感倒卖免税车、倒卖房产的小圈子游戏，对普罗大众有害无益。朱镕基限期撤资的“约法三章”斩断了资金链后，烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。人走楼空10年，海南只留下两种人：追债的，打官司的。当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了，平均的资产偿债率是6％——原欠款的6％！您还别不信。看到满城矗立的烂尾楼，全成了拾荒人的栖身处，我纳闷地问朋友：“前两年开奔驰、提“砖头”（手机）、领小姐的那些个主儿，怎么全成了《西游记》里的‘一道金光’？”答曰：“多数又回内地股市、楼市忽悠去了，留在海南的也有，街上踩单车的就是！”
　　
　　“一道金光”不见了的，正是投机市场上的“吸金”大侠！为什么市场商机容易演变成投机？变成一夜暴富的冒险家乐园？白吉尔披露了上海历来为地产投机飞地的原委：这就是，除了投资环境不佳外，主因还在于刚刚蜕变出的经济人：缺乏办工业、管企业的技术、管理与耐心，倒不缺发财冲动和投机心理。因而，精益求精的制造，殚精竭虑的管理，不是人们的首选。炒作挣快钱，才是性价比更高的首选。我当年上岛原本想办复合肥厂，厂房选址了，工程师也聘了，炒风炙热下转身投入炒作，撤了建厂方案。相信今天的游戏者跟我当年一样，缺少发明专利，没有核心技术，不善管理，不懂市场营销，搞制造业困难重重，炒房炒地最省力。其实，整个中国也不会突然换了个人似的成为制造业大王，传销之类人链游戏屡禁不绝就是明证。郎咸平关于办厂不利才投机地产的判断，关于越是工业资本集中地房价越高的观察错了吗？没错。

　　“一道金光”的冒险家才有几个？海南“街上踩单车”的民众承受了3年负增长和10年萧条：高消费绝迹。连大百货、大超市都能歇业，谁还留意歌厅、桑拿、夜总会关门？谁还关心小姐一族蒸发？更严重的，是海南发展银行、港澳信托等金融机构的倒闭。一开始，银行每天早晨开门后，还能拿个万儿八千现金，应付那些挤在柜台前要提取巨额存款的公、私储户：要提20万的只给2千，要取8千的先付5百——糊弄储户，是为了假装还在开门营业！挤兑终于无果后，也终于关门大吉，门上贴着公告：“公、私存款一律冻结，等待破产清算”。终于盼来了“托管”后，私人存款也只能转存，不能取现。公司存款则继续冻结——民众恍然大悟：原来国有银行也会倒闭呀！自己的存款也可能血本无归呀！我年前还见港澳信托的储户们在省政府门前静坐。
　　
　　日本楼价跌掉50％后，按揭者还得履约还贷，香港也是。你知道董建华任期内下台，可能不知道这是香港几十万人连续两年7•1大游行的后果。你知道大游行，可能不知道是中产白领变为负资产才走上街头，也不知道负资产就是楼价跌去一半后的惨局：你300万买了楼，已付了150万。但这楼现已跌成150万，而你还得月月归还尚欠银行的那150万，你糟心不？想不想上街？
　　
　　生产性劳动才增值财富，炒来炒去的涨价是财富的虚拟增值。说白了，上海老人还得靠人均每月2千多退休金生活，不敢以小房子自居百万富翁。为什么？因为不能卖了房子露宿街头。所以，对于真正的消费者而言，房价越高，改善住房的可能性越低。当年，房子成了银行的借贷抵押物后，月月在老化折旧，自己却月月为筹款付息焦虑。我曾多次站在那栋小楼前端详它，也在拷问自己的理智：这楼能值500万？当时在内地，500万能建起10栋比它大的楼！但炒作链条上的人骑虎难下，已顾不得诚实、理性和善良了。人有利己天性，能身不动膀不摇地转手获取暴利，巨大诱惑点燃并焚烧着每一颗贪婪的心。我一直坚信善恶有报，也坚信“击鼓传花”不是善意获利：回想当年炒作者们为吹泡泡而传播的利好消息，全都接近于造谣，要多荒诞有多荒诞：什么“邓小平将视察海南”呀，什么“封琼州海峡为境内关外”呀，什么“特区房价要赶上香港”呀等等，至今想起，我都脸红。

　　说泡沫制造者有点邪恶，是说他们推高房价时损人利己、不怀善意。为什么这么说？因为美国次贷危机后大家都在谴责“贪婪”。“贪婪”不光指为拿奖金而拼命放贷的银行业者，也是指“买不起房借钱也要买”的消费者过度借贷。什么叫买不起借钱还要买？按揭买楼就是。别忘了，“买不起借钱也要买”，才是楼市按揭的实质。对此，克鲁格曼的原话是：“细想想就奇怪，2005年我就写过一篇文章，说美国的经济已经成为人们靠卖房子过活的社会，他们相互买房子的钱都还从中国借来的，这绝不是一个可持续的经济增长方式，或者生活方式，但现实如此。2005年，似乎每个人都觉得这个方式很不错，但它肯定难以为继。”
　　
　　事理逻辑本来是这样的：不得不按揭才能买楼，是因为楼价高到消费者买不起，对不对?借钱买楼的分为两类，先不说炒楼的，先说所谓刚性消费的婚房。借钱也得买，说明婚房是必需消费品，对不对？既然是必需消费，应该和每日“三饱（三餐）两倒（午睡、夜眠）一澡”一样必需，对不对？“居者有其屋”本是个日常消费，怎么弄来弄去，弄成了个大众可望不可及，中高收入白领都消费不起的稀缺物呢？民怨沸腾下，我们不妨学着克鲁格曼那样“细想想就奇怪”：住房不是必需消费品了吗？
　　
　　是的，畸高房价已经改变了住宅作为民居的本质，甚至改变了其价值属性。试想，如果必须透支人生年富力壮的20年给放贷银行打工，才能以变相租赁方式住进属于银行的房子，再用“月供”作赎金，花20年一点一点赎回这套已折旧过半的房子。整个消费行为，合着你毕生劳作就为免于露宿街头？一生财富就值一套房子？如此房价，岂不是把你的人生由致富打回温饱？
　　
　　毕生财富浓缩的一套中国小房子，原本不是独立住宅，不过是人多地少无奈下的蜂巢结构空间，即钢筋水泥框架中上下左右与邻居划分墙体中间线的一个相对空间，你甘心吗？冯仑说中国的土地是无限供给的，因为政府不断变更规划，楼可以越建越高。中国式住宅楼，接近于美国人眼中的贫民窟，是英国人早已拆除的社会福利房。我国人多没办法，我们认可；但它卖的比英美的独立别墅都贵，我们能认可吗？无论怎么换位思考，你都会觉得它有悖常理，十足荒谬。