经济半小时：楼市崩盘论真实还是谎言

北京房价虽高，但是购房者的热情更高

网上流传的“中日楼市崩盘时间表”，对比日本房地产的崩盘历史对中国的房地产进行预测

　　进入3月份以后，楼市一改年初以来成交量低迷的局面，回暖步伐大大超出人们的想象，我们再度感受到去年那样的楼市疯狂。而就在这个时候，一份名为“中国房地产崩盘时间表”的帖子大胆预言：2011年中国房价将会大崩盘。该帖语出惊人，很快在网上广泛流传，并引发了全国金融、房地产专家的热烈讨论。这究竟是怎么一回事呢？我们一起来了解一下。

　　近期被热议的“房地产崩盘时间表”来源于国内某知名论坛网站，原文标题是《内幕分析！中国房地产崩盘时间表》，发表时间为3月26日，发表人是署名为“病毒killer”的网友。这份时间表展示了日本1985年至1991年以及2005年至今中国房地产市场的特征，尽管时隔20年，但是中日两国表现出的房地产市场的特点有不少相似之处。比如1985年，日元开始升值；1986年资金开始流向房地产；再过一年，即1987年日本的房价飙升三倍。与此相对应的是，中国2005年人民币升值，一年后大量资金也开始流向房地产，2007年房价飙升三倍。这个过程完全吻合。此外，日本楼市在1988年出现下滑，但房价靠地王拉升；而中国在2008年也出现类似现象。结果，日本在两年以后，即1991年出现房地产崩盘。如果按照这个比较看下去，就会得到惊人的预测：中国房地产将在2011年即明年出现崩盘。这就是这张“房地产崩盘时间表”的基本内容。　该帖一发出就在天涯社区造成了轰动，并在各大房产论坛和QQ群内传播，并引来大众及专家的热议。

　　先不说崩盘的观点是耸人听闻还是言之有理，这张对比图以及相关的话题在网上的热议的程度的确相当吸引眼球，而在新浪网针对这个话题发起的调查中，认为2011年中国房地产会崩盘的人，是认为不会崩盘的5倍之多，且不论这些人是真的相信，还是表达了某种潜在的希望，崩盘一说的出现和热议，更像是对房价飞涨的愤怒声讨。

　　面对2009年历史上幅度最大的房价暴涨，很多人都觉得如此疯狂的房价不会持续， 2010年3月之前，购房人持币观望的氛围浓厚，北京的开发商一度出现了打折促销现象，而在深圳，也出现了投资客略感恐慌的出手住房。但是，不到两周的时间，特别在北京两个地块地价接连创新高之后，全国楼市在北京等一线城市的带动下，轮番上演了一出涨价大戏。

　　在深圳，新房和二手房成交都出现了迅猛反弹，这相对去年底的预计价格上涨了40%。

　　而在南京，4月1日开始的春季房产交易会，让人们意识到，万元以下的房子在南京已经难觅踪影了。

　　购房者1：高层的话均价不低于2万

　　购房者2：大概在2万2，2万3左右吧

　　购房者3: 价位的话暂时还没有定下来，估计要1万出头

　　全国楼市涨价的领头羊当属北京，在刚过去的一周 ，北京一手房成交总面积环比上涨40.42%，成交均价超过每平米2万2千元，涨幅3.65%，四环沿线的房价已经普遍高于35000元/平方米，部分高端楼盘已经突破4万的防线，比如远洋万和城目前均价45000元/平方米，合生霄云路项目均价68000元/平方米，而区域价格最高的楼盘，比如盘古大观、新盘长安8号已经直逼8万。相比之下， 二手房市场的表现更加疯狂：

　　在3月中旬，记者走访北京市各大房地产中介的时候，曾经感受到过这个市场短暂的平静

　　罗涵秋 

　　。。。。不跳价了

　　林倩 

　　。。。。不像之前那么厉害了。。。。。。尊严

　　记者：我记得在 3月上旬走访北京的楼市的时候，链家的副总林倩关于买房人挽回了一点尊严的说法给我留下的印象特别深刻，但是，在3月15号北京地价拍卖再创新高后，接下来两周不到的时间，林倩所说的买房人的尊严，再次被这个市场踩在了脚下。最近的一周，在我走访北京二手房的过程中发现，跳价，俨然成为了现在的北京楼市的关键词

　　当记者见到中原地产金融街(10.99,0.07,0.64%)分行的经理朱靖时，他正在吃午餐。但是此时却已经是下午五点了(20，55看表)，3月下旬以来，朱靖每天都忙得焦头烂额，但是却没有什么成果：

　　朱靖：早上吃了点早点，一晚上涨了10万块，搞得我们很被动。很明显，很严重。每套房子都在跳价。

　　朱靖告诉记者，3月底的这一周， 业主不断跳价，每天的价格以平均每平米两千元的速度在递增，谈到这一段时间的感受时，朱靖用得最多的词就是“疯了”

　　朱靖：太疯狂了，价格太疯狂了。比如一个100平米的两居室一晚上涨了二十，简直是太疯狂了。

　　回顾刚刚过去的2010年一季度，全国各地的房价，再次以不断翻新的数字，说明了一个无奈的现实，涨价没商量。事实上，除了在政策极端政策打压的时间段，北京的房价从2002年开始就一直在急速攀升。作为一名从业7年的房产中介人，朱靖非常感慨这些年来飙升的房价。

　　朱靖：我记得我当时入行的时候03年。望京3000还贵，现在的价格在1万八左右。

　　中国和日本的房地产真的会走同样的路吗？

　　地产评论人牛刀：我们在一起对日本的泡沫和中国的泡沫进行了反复的比对，在比对时间上，它这张表是比较准确的。

　　最近这几年，牛刀一直坚持向高房价宣战。在看到网上的这个崩盘时间表以后，他也立即撰写博文进行呼应。

　　牛刀：我的那个有个前提，政府如果再不采取这种行动，这个楼市肯定要崩盘，我当时这样讲的，如果房价涨过了今年就要暴跌十年。

　　记者：什么叫涨过了今年？

　　牛刀：就是今年预言还在暴涨。

　　而在中国社科院研究员曹建海看来，这则中国房地产崩盘时间表的帖子更重要的是反映了一种民意。

　　曹建海：可以说代表了一种民意，代表了广大公众的一种强烈的愿望，关键就是高房价使得就是既得利益集团公众的利益越来越就是冲突，矛盾越来越激化，就可能宁肯他们崩盘，所以它背后是厚厚的一种民意。

　　在曹建海的这本《向高房价宣战》的书中，详细分析20年前日本房地产泡沫的情况。

　　曹建海： 90年的时候，就是东京的地价就相当于美国全国的土地价格，所以美国国土面积它大概相当于美国加州的，日本它的总价值是美国的四倍，这可以说是85年到90年，这五年期间总的上涨2倍。

　　曹建海说，目前中国资产市场已显露出20世纪80年代日本泡沫经济的特点：房价飞涨、货币面临升值压力、低利率、低消费率、高储蓄率、宽松货币政策、稳健财政政策，这些都与上世纪80年代经济泡沫破裂前的日本类似。

　　记者：那我们看到现在的中国和20年前的日本，的确有很多相象的地方，那您觉得中国的楼市也会像日本那样崩盘吗？

　　曹建海：也就说我们要调控住房价格，让房价合理的回归，至少就说应该把投机这种恶意的需求，如果不打压住的话，我想这个泡沫破灭肯定会来临。按照我原有的预测，那么在2011年的回落幅度可能会比较大，但是房价的破灭我认为是在2012年。

　　和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，存在非常严重泡沫，而且到了即将破灭的边缘。

　　牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，如果你这个房子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款这样投资就有价值，这项比例呢在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经是完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价的收入比，像北京来讲呢，现在是1：20几了，真正的国际上来讲是1：3到1：6。

　　牛刀说，衡量一个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。

　　牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅它是以什么衡量它是空得呢，它是以六个月的电表读书为零，就是六个月没有人使用电表30：40它就告诉我们6540万套住宅可以供2.6亿人居住，也就现在这么多的房子，这么多的社会资源，它其实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的一个数据，这三个数据来看，中国房地产房价的泡沫非常大。

　　这一切都似乎都在告诉人们，楼市只会升不会跌，但是，还没有彻底平息的金融危机，以及十年前的日本楼市泡沫破裂，又似乎一直在警醒人们，没有只升不跌的神话。那么，将中国楼市和日本相比，有没有一定的借鉴意义，而疯长的楼市，是不是真的到了崩溃的边缘了呢？ 

　　据国家统计局公布的数据显示，2009年全年房地产估算均价约4695元/平方米，年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了前所未有的水平。在2009年底，美国《福布斯》杂志评出7大近在眼前的金融泡沫，中国的房地产市场位居第二。  关于中国房地产会重蹈日本覆辙的担忧并非空穴来风。那么，这份房产崩溃时间表是否真的揭示了这种可能呢？

　　记者：您看到这个表的感受是什么？

　　建设部专家委员会委员北京师范大学房地产研究所所长博士生导师董藩：我扫了一眼，我感觉就是闹剧。比如说1987年日本房价涨到3倍，87年的时候日本的房价没有涨3倍，确实是在明显上涨，如果3倍的话这个国家立刻会崩溃的，说07年中国房价上涨了3倍，07年房价的确明显上涨，上涨10%可能还要多一点，但是绝不是上涨了3倍。比如说05年人民币升值，05年人民币的币值基本上是稳定的，那一年人民币的币值只升了2%左右，那么后来升的幅度稍微快了一点，而我们和日本也完全不同，日本可能同85年到86年的时候，币值升的速度是非常快的，一年多的时间涨了将近是一倍，。而且从这个时间表上，中日之间这个时间的对照几乎都是不对的。

　　董攀教授完全不同意表中做出的对比，他认为，不仅是表中列举的时间和相似处有明显的牵强，而且中日两国的不同的经济模式和发展特征都决定了这种简单类比无法得出楼市崩溃的结论。

　　记者： 您说的肯定不会崩盘这个崩盘指的是一个什么情况？

　　董藩：也就说房价出现明显的下跌，整个国民经济带有被拖垮的迹象。

　　记者：明显的下跌？

　　董藩：这一年就下跌了30%、40%。

　　记者：您认为这种情况肯定不会出现？

　　董藩：这种情况在中国我估计十年之内不会出现这种情况。

　　董攀认为从人均国民生产总值来看，在1984年日本的人均GDP已经超过一万美元，而中国人均GDP不到四千美元，相当于日本上世纪70年代中期的水平。因此，中国当前的房地产市场发展空间巨大，目前的情况对应的是日本泡沫前的时代。中国20%的富裕人口需要76亿平方米的住房，供应相对于需求还是存在缺口。因此，中国房价未来不会像日本那样大跌。

　　但是，除了供需矛盾，国内房地产价格就没有泡沫可言吗？比如东京圈地价涨幅在1987、1988年分别达到疯狂的57.5%和22.6%。1987年-1990年期间，日本年均GDP增长率仅为5.7%，而住宅用地、商业用地等资产价格年均增长率分别为14.4%和15.6%，远远超过经济增速。对照中国的情况，北京，上海深圳三城市投资性购房占比全部过半，房价涨幅均超过GDP涨幅5倍。观察这样的资产价格涨幅，租售比等指标，日本的情况是否有一定的警示性呢。

　　钟伟：日本整个泡沫阶段是从85年到92年，它伴随着日本一系列现象，比如说工业化已经完成，那么人均GDP非常高，城市化完成，货币化进程处于一个非常低利率阶段，泡沫破产，然后整个人口劳动化，工业创新的方向开始迷失，所以我把那个时候的日本形成叫做百哀齐至，并不是汇率或者资产价格一方面的问题。那么第二个，我们看到了北京、上海巨大的变化，但中国70个大的城市并没有显著的变化，如果我们看一下国家统计局的统计数字的话，在过去十年，最高一年房价变化幅度，就新房，商品房、新房的变化幅度没有超过10%，所以不能够把日本全国的情况和中国一线城市的情况去做比较。

　　钟伟认为，中国和日本当年最主要的区别之一就是“城市化进程”。 在城市化进程中，城市房价，尤其是核心城市房价总体会快速上涨。而目前中国的城市化率仅仅相当与日本70年代之前的水平 ，

　　钟伟：1985年，日本的人口迁徙在那个时候基本停止了，那么目前中国的情况，就是每年从农村向城市迁移的人口大约1200到1500万人，那么这样就决定了，即便以目前的速度维持，在大约20年的时间，我们能够转移出的农村人口大约是3亿人左右，而20年间，中国可能新增的人口可能也接近3亿。中国城市化进程在未来20年，未必能够达到日本1970年的水平。日本在差不多85年的时候，国民的平均年龄已经远远超过了40岁，而中国目前的国民平均年龄还不到33岁，也就是当时日本在房价开始猛烈上涨的时候，已经基本是个老龄化的国家了，而中国还是一个精力旺盛的年轻人的国家。

　　作为国民经济的支柱产业，房地产行业涉及到50多个行业，在中国固定资产投资中所占比例达1/4左右，房地产业每增加一个单位的GDP产出，能够带动其他产业1.17个单位。这是一个本应该受到人们尊重和保护的行业，却越来越被娱乐化，甚至妖魔化，这到底是为什么呢

　　记者：这张表有很多评论，有很多的博客，有很多网友对此发表意见，你有没有分析过，为什么在这个时间段，突然这个话题又如此的火热了？

　　钟伟：房地产行业，作为一个贫富分化悬殊的突出集中表现的行业，那个时候受到千夫所指是非常正常的。第二个呢，我个人倾向于认为，在过去的4到5年时间，那么我们不仅出现了行业间的、城乡间的贫富分化，更令人注目的是财富正大规模的从农村流向城市，进而从二、三线城市流向像上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，以至于目前的一线城市成为富人的天下了，这种财富向大城市集中的效应肯定能够带来，在这些城市当中生活的白领阶层，以及普通民众的强烈的不满。第三个呢，即便我们目前中国政府推出了，大力地推出了保障房的政策。那么也就保障性住房让你有房住，但是并不能够让你能够参与到房地产带来的财富巨大重新分配的过程，这也是会带来巨大的矛盾，所有这些都集中体现在了日前，很有可能会延续3到5年这样阶段。

　　钟伟同时指出，尽管这张崩溃时间表反映了大多数人无法公平地享有财富增值机会的愤怒，但是，如果房地产市场真的的崩溃，那后果不堪设想。就拿日本为例，泡沫破裂后许多日本居民长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。据测算，中国房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，因此，如果房地产出问题，不仅其他50多个行业要受影响，还将会有一大批人失业。没有就业，人们势必会减少消费，加上中产阶层因房价而减少其他方面的支出，中国的消费水平从而会有一个大幅度的下降。如果楼市泡沫破裂，过去对房地产的投资成为一个无效投资，消费又急剧下降，这势必会使得中国经济出现大倒退。中低收入者将成为最大的受害者。

　　钟伟：就是这张图体现出来就是这种情绪，85年到91年日本(房地产)完了，那么我们是大声的喝采说，中国从05年到11年也应该完蛋的，还是从目前开始，我们就努力纠正、弥补、限制这种资产价格泡沫，从对我们的国民经济的生活，对民众的生活有害，变为有非常大的负面影响的过程，所以这个泡沫本身是我们力图把它控制和消灭掉的事情，而不是要欢迎的一个事情。

　　实际上，对于中国房地产市场是否存在泡沫，这也是国际上讨论的事情。早在2005年4月份，美国《华尔街日报》就以“中国房产泡沫破裂只是迟早问题”为题发表了一篇评论文章。文章直言不讳地指出：中国房地产，尤其是沿海地区房地产存在严重泡沫。同样是在2005年，国际投资大师索罗斯也认为中国东南沿海房地产市场存在严重的泡。

　　近日美国花旗银行发布了一份研究报告认为，中国的房价近两年还会继续上涨，房地产市场的泡沫近三年不会破灭。

　　花旗银行中国经济分析师彭程：至于中国现在的房地产是不是泡沫状况，我觉得现在看，现在说泡沫可能还有点早。我觉得在今明两年会上涨的，上涨速度我觉得肯定不会有去年那么快，肯定不会有去年那么快。

　　而美国摩根大通中国区董事总经理李晶同样表示，对于中国的房地产市场，她非常有信心，她建议投资者未来尤其要重点关注中国的二三线城市。

　　李晶：我觉得总体来看呢，房地产市场的价格，不会有大幅度的这种下降，就是因为现在中国的土地是稀缺的，而且居民住房和购房的需求是非常强的，我觉得就是理性的回落是可以的，但是我觉得就是在不远的将来，我们应该把这个目光主要转向二线城市、三线城市，特别是中部和西部一些地区，因为现在中国的城市化进程还在加速。

　　尽管对中国房地产市场未来几年的走势比较乐观，不过在这些境外机构人士看来，如果今年中国的房价继续疯狂上涨，并不是一件好事情。

　　李晶：现在在一线城市，在比较高端的市场，出现了就是所谓的泡沫的现象，因为房地产价格在最近一段时间涨得非常快，而且房地产市场的价格增长超出了有些城市居民收入的增长。在短期之内，我觉得高端的市场，应该就是从去年价格非常火爆的情况下有所回落，这样的话，才能控制泡沫的破裂。

　　彭程：近几年涨幅的确太高了，所以一定要慢下来，慢不下来的话，房地产泡沫形成和破灭时间都会提早。

　　记者：什么叫慢下来？

　　彭程：就是控制在收入增长速度以下。

　　记者：就是每年房价增长速度是吧？

　　彭程：对，我觉得就是控制住了。

　　日本瑞穗综合研究所首席经济学家中岛厚志先生长年从事日本经济的分析与研究，同时他也非常关注中国经济的发展。在他看来，目前中国经济发展的状态，尤其是房地产行业，与上世纪80年代后期的日本确实有相似之处。

　　中岛厚志：当时的日本就是这样，房地产价格不断上涨，使得人们普遍认为，拥有房产肯定不会赔钱，这种情绪在国民中蔓延。但当时日本的经济增长以及国民收入增加的幅度已经开始下降，经济增长率只有5%左右，然而房地产的价格在5年间却上涨了4倍。事后来看，这真是不可想象的。但当时大家都认为，房地产还会涨，拥有房产比较安心，当时就是这样一种状态。

　　虽然从表象上看，目前的中国经济确实非常像当年的日本，但中岛先生以研究者特有的严谨和翔实的数字告诉我们，两者之间还是存在着很大的不同。

　　中岛厚志：中国政府和央行人民银行已经开始在经济运营和金融政策上进行调控。如果能够抑制目前的过快上涨，即使出现了泡沫崩溃，房地产价格急剧下降，但由此带来的经济低迷的状况也不会持续很久。

　　对于网上流传的中国房地产崩盘时间表，中岛先生认为，这反映了人们对于中国经济，尤其是部分大城市房地产过热的一种担心。从中国全国的情况来看，这种彻底崩盘的情况近一两年出现的可能性不大。但必须引起高度重视，从政策面加以调控，否则危险会越来越大。

　　中岛厚志：如果中国政府和央行能够成功抑制房地产价格的过快上涨以及货币供应量的增长，从中国整体来看，可以说基本不会在今年或明年出现房地产崩盘的情况。但如果放任目前的状况不管，从过去日本的经验来看，未来2年左右房地产价格仍然持续暴涨，那么最后崩盘的可能性还是很大的。

　　半小时观察：

　　预测中国的房地产市场，其难度之大，恐怕堪称经济界的哥德巴赫猜想。这当中的难度来自于中国社会处于城市化的过渡期，中国经济又处于财富再分配的转型期，这就决定了房子对老百姓而言，既是生活必须的消费品，又是寄予了无限厚望的投资品。多重身份的房地产在复杂的环境中，会有着怎样的前途和命运？确实很难用简单的分析来定论。从这个角度看，网上流传的《中国房地产崩盘时间表》作为一家之言，重要的不在于它是否准确和客观，而在于它反映了大家的一种期盼。期盼政府能尽早拿出清晰明确的发展规划，拿出更实际的行动，把老百姓的住房需求和投资需求都导入到良性循环的轨道。只有这样，才能从根本上消除泡沫威胁，防止楼市误入歧途。

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