神马文学网房地产调控地方倒逼中央？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/25 16:02:09
房地产调控地方倒逼中央？崔宇
一直以来，依赖土地财政的地方政府都被视为房地产调控的最大阻力，但目前情况似乎出现了微妙的变化。广西、重庆、北京和上海等地都在主动推动房地产调控。尤为引人注目的是，重庆提出要对高端住房征收特别消费税，上海也准备征收住房保有税。由于地方政府没有权力开征新税种，目前重庆和上海正等待中央政府层面的批准和认可。
地方政府在房地产调控方面如此积极确实比较罕见。无论是广西主张的取消房屋预售制度、重庆和上海主张的征税，还是北京和上海推出的土地出让改革（不再价高者得），都是比较严厉的、“千呼万唤出不来”的调控措施，一旦实施将直接或间接影响到地方政府的土地收入。
不管这些措施是中央政府和地方政府幕后商量和博弈的结果，还是地方政府发自肺腑的一己之见，至少地方政府倒逼中央政府进行房地产调控的舆论环境已经悄然形成。中央政府一再表示要下决心“坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头”，现在重庆、北京和上海等“部分城市”已经高调地配合，中央政府已经没有太多退路，不能再拿地方政府的虚与委蛇作为调控失败的借口。这也意味着这轮房地产调控可能真的非同以往，特别是完善现有的房屋保有环节税种或许并不遥远。
目前来看，重庆方面的主张最为独立和坚决，重庆市市长黄奇帆在不同场合都提及将对高端住房（比如200平米以上的户型）征收房地产特别消费税，并上报了国务院，正翘首等待中央政府的批准。严格地说，房地产特别消费税并非物业税，物业税是一种在保有环节征收的财产税，税基是定期评估的房产现值而不是原值，一般按年缴纳。而房地产特别消费税，是一种流转税，在消费时一次性征收，并不像物业税那样细水长流。
中国上世纪80年代末期曾对彩电和汽车征收过特别消费税，是为了遏制当时倒买倒卖牟取暴利的现象。尽管特别消费税非物业税，但针对高端住房征收特别消费税仍然具有积极意义，关键是这种针对投机需求的税种将显著影响市场预期，即使会带来税收的无谓损失，但也会打压高端住房市场的成交量，符合房地产调控的初衷。当然，如果仅对高端住房征收特别消费税，会导致部分资金流入中低端住房市场，这也是特别消费税效力弱于物业税的原因所在，因为物业税针对所有房产征税。
上海提出的征收住房保有税方案目前并没有详情公布，但从名称上来看属于保有环节的税种，可以说已经接近物业税。从目前披露的信息来看，之所以称住房保有税而不叫物业税，是为了回避居民只有房屋所有权而没有土地所有权的物权矛盾。但这也带来一个疑问，是否意味着只对土地上的房屋征税而不对土地征税？众所周知，房产的升值主要来自于土地的升值，而单纯的建筑物──房屋是不断耗损和贬值的，如果仅对土地上的房屋征收保有税，那么税基将会是不断缩小的，而且也不太容易测量和评估。因此，这种方案或许并不可行，住房保有税的税基还应该是房屋和土地的总现值。
征收真正的物业税或住房保有税还面临许多的困境，比如，如何与现有的房产税、土地使用税和土地增值税等税种“合并同类项”，如果这些工作没有处理好就贸然开征物业税将带来重复征税的问题。因此，短时间内开征物业税并不现实，这需要对现有的房地产税种进行大手术。
但是，也有变通的空间，比如可以完善现有的房产税，将其作为向物业税的过渡。房产税其实是准物业税性质的税种，只不过目前的征收范围主要局限在盈利性的企事业单位和房产用于出租的家庭或个人，分别按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征和按房产租金收入计征。在物业税推出之前，可以尝试缩小原来的房产税优惠范围，将征税范围扩大到拥有房产的所有家庭或个人，并调整计税依据和税率，统一用房产现值计征。当然，由于尚未整合土地使用税和土地增值税等，税率要从低，而且还要对存量房和增量房区别对待。完善房产税的过程回避了开征新税种──物业税所需要的诸多琐碎程序。
不管怎样，重庆和上海等地方政府准备通过税收手段（特别是保有环节征税）来加大投机炒作成本是令人欣慰的，这也将试探出中央政府对于房地产调控的底线和容忍度。经过上面的分析，重庆提出的房地产特别消费税由于实际效果存在不确定性，恐怕很难为中央政府所采纳，而上海提出的住房保有税方案，或许更靠谱一些。当然，需要完善现有的保有环节税种──房产税，而不是开征物业税，开征物业税面临的障碍很大，短期内很难成为现实。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
一直以来，依赖土地财政的地方政府都被视为房地产调控的最大阻力，但目前情况似乎出现了微妙的变化。广西、重庆、北京和上海等地都在主动推动房地产调控。尤为引人注目的是，重庆提出要对高端住房征收特别消费税，上海也准备征收住房保有税。由于地方政府没有权力开征新税种，目前重庆和上海正等待中央政府层面的批准和认可。
地方政府在房地产调控方面如此积极确实比较罕见。无论是广西主张的取消房屋预售制度、重庆和上海主张的征税，还是北京和上海推出的土地出让改革（不再价高者得），都是比较严厉的、“千呼万唤出不来”的调控措施，一旦实施将直接或间接影响到地方政府的土地收入。
不管这些措施是中央政府和地方政府幕后商量和博弈的结果，还是地方政府发自肺腑的一己之见，至少地方政府倒逼中央政府进行房地产调控的舆论环境已经悄然形成。中央政府一再表示要下决心“坚决遏制部分城市房价过快上涨的势头”，现在重庆、北京和上海等“部分城市”已经高调地配合，中央政府已经没有太多退路，不能再拿地方政府的虚与委蛇作为调控失败的借口。这也意味着这轮房地产调控可能真的非同以往，特别是完善现有的房屋保有环节税种或许并不遥远。
目前来看，重庆方面的主张最为独立和坚决，重庆市市长黄奇帆在不同场合都提及将对高端住房（比如200平米以上的户型）征收房地产特别消费税，并上报了国务院，正翘首等待中央政府的批准。严格地说，房地产特别消费税并非物业税，物业税是一种在保有环节征收的财产税，税基是定期评估的房产现值而不是原值，一般按年缴纳。而房地产特别消费税，是一种流转税，在消费时一次性征收，并不像物业税那样细水长流。
中国上世纪80年代末期曾对彩电和汽车征收过特别消费税，是为了遏制当时倒买倒卖牟取暴利的现象。尽管特别消费税非物业税，但针对高端住房征收特别消费税仍然具有积极意义，关键是这种针对投机需求的税种将显著影响市场预期，即使会带来税收的无谓损失，但也会打压高端住房市场的成交量，符合房地产调控的初衷。当然，如果仅对高端住房征收特别消费税，会导致部分资金流入中低端住房市场，这也是特别消费税效力弱于物业税的原因所在，因为物业税针对所有房产征税。
上海提出的征收住房保有税方案目前并没有详情公布，但从名称上来看属于保有环节的税种，可以说已经接近物业税。从目前披露的信息来看，之所以称住房保有税而不叫物业税，是为了回避居民只有房屋所有权而没有土地所有权的物权矛盾。但这也带来一个疑问，是否意味着只对土地上的房屋征税而不对土地征税？众所周知，房产的升值主要来自于土地的升值，而单纯的建筑物──房屋是不断耗损和贬值的，如果仅对土地上的房屋征收保有税，那么税基将会是不断缩小的，而且也不太容易测量和评估。因此，这种方案或许并不可行，住房保有税的税基还应该是房屋和土地的总现值。
征收真正的物业税或住房保有税还面临许多的困境，比如，如何与现有的房产税、土地使用税和土地增值税等税种“合并同类项”，如果这些工作没有处理好就贸然开征物业税将带来重复征税的问题。因此，短时间内开征物业税并不现实，这需要对现有的房地产税种进行大手术。
但是，也有变通的空间，比如可以完善现有的房产税，将其作为向物业税的过渡。房产税其实是准物业税性质的税种，只不过目前的征收范围主要局限在盈利性的企事业单位和房产用于出租的家庭或个人，分别按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征和按房产租金收入计征。在物业税推出之前，可以尝试缩小原来的房产税优惠范围，将征税范围扩大到拥有房产的所有家庭或个人，并调整计税依据和税率，统一用房产现值计征。当然，由于尚未整合土地使用税和土地增值税等，税率要从低，而且还要对存量房和增量房区别对待。完善房产税的过程回避了开征新税种──物业税所需要的诸多琐碎程序。
不管怎样，重庆和上海等地方政府准备通过税收手段（特别是保有环节征税）来加大投机炒作成本是令人欣慰的，这也将试探出中央政府对于房地产调控的底线和容忍度。经过上面的分析，重庆提出的房地产特别消费税由于实际效果存在不确定性，恐怕很难为中央政府所采纳，而上海提出的住房保有税方案，或许更靠谱一些。当然，需要完善现有的保有环节税种──房产税，而不是开征物业税，开征物业税面临的障碍很大，短期内很难成为现实。
（本文作者崔宇是《华尔街日报》中文网专栏撰稿人。文中所述仅代表他的个人观点。您可以写信至yu.cui#dowjones.com与作者联系。）
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